当前中国房地产市场的风险越来越高

作者: 易宪容

就房地产市场来说,香港与深圳仅一河之隔,但两地市场现在则是冰火两重天。香港的房地产市场从上个月开始冷却,投资者都在出货,无论是豪宅还是迷你屋都是如此。但目前香港房地产市场是出货的多,接货的少。住房市场出现逆转的形势十分明显。因为,从2003年开始,香港的房地产市场已经上涨了十几年,无论是住房的价格还是居民的负担水平,已经到了一个极限,再这样下去,美国一加息,香港房地产市场泡沫破灭的概率是相当高的。有了1997年到2003年香港房地产市场暴跌的经历,香港的住房投资者再也不敢在这个风险太高的市场有太多贪念了,唯一的是正在逐渐地退出市场。所以,红火了十几年的香港楼市目前开始在冷却。

但是一河之隔的深圳,情况则相反,11月7日出现购买住房者万人抢购的火爆局面,其房地产开发商修建所有住房当天销售完,销售额达60亿,住房销售价格每平方米达4万元(这时消息真假不清楚,只是看到新闻报道)。可以说,深圳房地产市场火爆到如此,估计无论是在深圳还是在全国,都是绝无仅有。与香港相比真是冰火两重天。

深圳的房地产市场真的是这样火爆吗?前天刚去深圳参加一个论坛。在到达深圳后,两个接机的年青人一谈到深圳住房市场,就火气冲天,认为当前深圳的房地产市场已经疯了,已经正在把大量所需要的人才挤出深圳。因为,就目前深圳房地产的价格而言,百分之九十五以上的消费者完全挤出了市场。这样高房价,他们根本不敢问津,更不说是购买。

他们告诉我,进入目前住房市场的只有投资者,而且是那些持有大量的住房投资者。而这些投资者手上持有100套以上住房的大有人在。所以,哪里住房火爆,哪里就有他们的身影。目前深圳的房价就由这些投资者越推越高,也让他们手中所持有的住房越来越多。这些住房者有早期进入的住房投资者,有最早进入住房市场的本地农民,也有不少香港的投资者。以这三类人为主体的深圳住房市场的投资者,早些时候他们在深圳与香港两地住房市场互动,同时把深圳与香港的房价推向一个又一个高度。但是当香港的房价走向极端后面临着泡沫破灭风险后,这些人已经把住房投资的焦点转向了深圳。这就是11月7日深圳房地产销售万人空巷的主要因素之一。

但是,当前深圳的房地产市场价格已经推到目前这种价格水平时,深圳的房地产市场能够走多远,已经成了定数。正如有人指出的那样,当前深圳的房地产市场价格就如今年中国股市的5178点一样,已经到了顶点。因为,当前的住房市场完全是一个投资者炒作及玩弄的市场。在这样的市场,房价为何会推高了还在推高,主要问题投资者都在预期深圳的房价还会上涨。特别他们以深圳的房价与香港相比时更是会预期上涨。当这种房价上涨预期一强化,住房投资者不在于住房价格多高,也不会考虑有没有消费者进入,肯定会涌入这个住房市场。但是这种预期是否一直持续下去是相当不确定,问题是有没有人来再来接盘。如果有人接盘,当然这种房价上涨的预期会强化,住房投资者还会疯狂,房价还会推高。如果没有人接盘,那么一有风吹草动,住房市场投资者预期随时都可能发生逆转。最后重要的是当前深圳住房投资者从来经历过房地产市场价格调整周期,也不会感觉到深圳住房的价格会出现向下调整。所以,没有这种经历,只有住房购买之后只会上涨而不下跌的经历,他们看到房价上涨更是会冲入市场。

但实际是无论是深圳还是全国来说,中国住房市场的风险已经越来越高了。这不仅在于2010年全国城市居民每个家庭已经持有一套住房,城市居民的住房在那时就已经达到供求平衡。而之后生产的住房基本面对的是城市化进城的农民。但是,高房价下,城市居民都没有支付进入这个市场,更何况农民。我最近到了国内不少城市,目前所看到中国住房市场严重过剩已经是基本的问题。特别部分二线城市以及三线以下的城市,这些城市的住房严重过剩根本无法得以解决。

在住房严重过剩的情况下,许多城市的住房投资者已经完全退出市场。当前中国作为一个以住房投资者为主导的市场,如果投资者退出市场,那么住房的供求关系更是会失衡,住房的严重过剩更是会严重。目前不少三线以下的城市,住房价格即使降到很低水平(比如我最近到的一个内地三线城市40层高楼房价低到4000多元),也是无人问津。所以,当前这些城市住房市场等待的只能是高风险。

而且即使是一线城市,房价如此之高,房地产市场暴利肯定会驱使更多的住房供给出来,而且这种趋势不会停止。在这种情况下,国内房地产市场的问题只能是越来越大,风险越来越来越高。等待的只是中国房地产市场泡沫何时破灭而已!

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