谁吹捧出中国楼市的假高潮?

楼下大爷说:眼下不断疯涨的房价,为楼市断崖式下跌奠定了良好基础。菜菜也被房价涨得吓死了。随随便便一桌十个人吃饭,能凑齐一个亿了,是有点吓人了。

当年《大腕儿》里台词还说房价“两千美金?那是成本!四千美金起!!”换算一下,四千美金就是25000多,如今在帝都就算是郊区这价格也算可以了!当年的大腕儿里的话都成了现实,这是相当有前瞻性的,当年确实当做是一精神病胡说八道,胡思乱想来着,当年的精神病成了现实,这时代太疯狂了。

作者:陈志龙

房地产高潮的“尾部阶段”,是利润最丰厚,最让人心潮澎湃、肾上腺高涨的时候,也是市场极易失控、随时会变脸的时候,沸点一不小心就成为顶点。

房地产市场近来出现一些值得注意的苗头,一线城市房价“加速赶顶”,个别地方房价如疯牛撞栏,新房十万起步已不稀奇,日光盘、月光盘大量出现。市场在沸腾,仿佛火焰在燃烧。一房难求,错过了今天似乎就不再有明天。一个房号都卖出几十万,地王迭创新高,土地收入盆满钵满……这似乎真的是一个最好的时代。

一边是火焰,一边是海水。在一线城市继续飞天的同时,三四线城市空置量继续攀升,全国性房地产去库存压力加大。根据国家统计局数据,截止到11月底,全国商品房待售面积6.9637亿平方米,比10月末增加1004万平方米。与此同时,在建未售面积约为48亿平方米,待开工面积为8.5亿平方米,以2.4的容积率计算,全国整体库存约为63亿平方米。

而北师大钟伟教授和他的研究团队推算的结果更是惊人,他认为全国楼市库存至少是85亿-90亿平方米。他的团队按过去3年平均销售速度计算,认为需要至少7年时间才能消化。

当然,这种去化速度只是一种理论假设,如果市场逆转,历史上的3年平均销售速度失速,这些存量房产可能需要更漫长的时间来消化。最近,我走了长三角的一些城市,一些地方房价已回到2008年金融危机前的水平,去化缓慢,按目前进度,空置房十年可能都难以出清,太多的房子了没办法消化。

受高库存压力的影响,今年以来,房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑,房地产投资下降直接拖累经济增长。前三季度,房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点,创下2000年以来的新低,几乎要落入负增长区间。

从1998年以来,由于制度变革的驱动,房地产行业的投资增长比其它行业增长要快,是中国经济增长的引擎,但现在这个引擎的动能显然已经雄风不再,明显减速,这本应该成为经济进入新常态的一部分,平常心待之。

来自决策层的种种信号显示,去库存将是未来相当长一段时间的工作重心。12月14日,中央政治局会议和最近的中央经济工作会议,在分析部署2016年经济工作时,引人注目的一项任务是要化解房地产库存,提出通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,鼓励房地产商降价等手段扩大有效需求,稳定房地产市场。

而此前,习近平总书记在在11月10日的中央财经领导小组第十一次会议上,李克强总理在中央党校的讲话中,都提出房地产的去库存是一项紧迫的任务。总理直言不讳地说“以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决。”

2013年底,新上任的住建部长在首次亮相就表示“当务之急是要采取一切手段来消化高库存”,但两年下来效果不彰。大规模土地供应和房地产过热开发形成的“堰塞湖”般的高库存依然水涨船高难以消化,而现在过度开发引发的高空置率问题背后的金融风险显然已让决策者深感不安。

一方面中小城市大量的空置,使得“鬼城”已露出狰狞面目,在去杠杆化过程中,加大银行信贷资产在房地产领域的风险敞口。另一方面大城市房价继续冲顶,媒体推波助澜跟着起哄,借用各路“打酱油”的专家话说“在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下,要把购买力配置到中国一线城市,中国城市将成为中国经济的最后一个安全点”,更有人妄语说“没有一座城市因高房价衰落”。

房地产因其高杠杆属性,成为极易滋生泡沫的沃土。中国房地产市场在高位出现的这种情况,已经与80年代后期日本及此轮危机前的美国非常相近,住宅类资产价格持续冲高到信贷可能无法支撑甚至枯竭的程度,最终会形成购买力的“断层线”,而这些都具备了房地产周期性高潮“尾部风险”的特征,值得高度警惕。

房地产泡沫就像鬼一样,泡沫一天不破,所有人都是赢家——破了才叫见鬼,一天不破,都是唯物论者(实际是唯利益论者),都不认为有鬼。实际上,如果只是因为泡沫没破就无视泡沫的沸腾,不是一种科学态度。

实际上,近年来,房地产整个产业链上,泡沫已开始陆续破裂,钢铁、水泥、玻璃甚至生产门窗框的行业,你能数得出来哪几家日子好过?

决策层下定决心要化解房地产库存,最根本的动因是吸取别人的教训,防范金融风险,房地产作为资金堆积和驱动的市场,一旦出问题,城门失火,必然殃及池鱼——为之提供货币燃烧的银行。

房地产价格持续升腾的本质,是廉价资金推动和高能货币堆积的结果。美国人总结教训时说,在房价飙升的岁月里,华尔街向市场注入了太多的兴奋剂。在它刺激下,所有人都成了“棒球明星”,都创造了辉煌,财富神话来得是如此容易。

无论是当年的日本,还是美国的次贷危机,其教训都说明,房地产高潮的“尾部阶段”,是利润最丰厚,最让人心潮澎湃、肾上腺高涨的时候,也是市场极易失控、随时会变脸的时候,沸点一不小心就成为顶点。泡沫破灭有时只需要一闪念——房子为什么那么贵,它值吗?“随着一声尖叫,纸牌屋就坍塌了”。

太多的教训说明,对于靠货币膨胀吹大的资产泡沫来说,逆变往往就是心理上的“一转念”。当然,开始是少数人的先知先觉,比如,经历过多次房地产崩盘的李嘉诚先生,他懂得在“别人贪婪的时候我恐惧”,高风险的房地产市场上,想赚最后一个铜板的人往往会输光最后一个铜板。

他在楼市沸腾状态前的“敦刻尔克大撤退”,用西方现代金融理论的危机预警理论来解释,堪称是一只“矿井中的金丝雀”,对楼市风向有重要的警讯价值。但有人把他当笑话看,说老爷子卖早了。

就像2008年内地在48元时疯抢中石油,巴菲特清光中石油H股。问题是究竟谁笑到了最后,我以为不可低估李嘉诚的智慧。巴菲特也曾用一段十分精僻的话,警告市场亢奋状态中的投机客,提醒他们警惕市场高潮阶段的尾部风险:

“市场狂欢时,多数人都是舞会中的灰姑娘,明知道在舞会中多待一会儿,现出原形的几率就越高,但还是舍不得错过这场盛大舞会中的任何一分钟。问题是这场舞会的时钟根本就没有指针,不知道什么时候离场是适当的,绝大部分人最终都难以离场而现出原形。”他的警告同样适用于房地产市场。

长期以来,财富效应让市场所有参与者都侥幸“会有永远的繁荣”,而世间从来没有单边上涨“涨到天上去的市场”。一场旷世繁荣需要超级信贷相匹配。当泡沫足够大, 市场本身难以承受畸高的价格,金融体系也对高房价恐高时,信贷任何一点收缩都会产生连锁反应,泡沫足够大时,一根针也能捅破天。

任何一点微小的风吹草动都可能吹响恐慌性离场的哨声,恐怖的“踩踏效应”会形成决堤合力,再坚固的马其诺防线刹那间也会被无情地摧毁。

房地产泡沫破灭前,政策层面极易投鼠忌器、王顾左右。次贷危机前夕,面对沸腾的房地产市场,以保罗.克鲁格曼为代表的主流经济学家都认为,“这是一个伟大的时代,是有利于经济增长的”。

媒体也跟着起哄,称“这是一个新时代的开始”。他们真的不知道房地产市场正在重蹈2000年时股票市场的覆辙吗?不,他们明知市场已经出问题了,冰山碎裂的咔嚓声已清晰可闻,但许多人都置身于“皇帝新装”的特殊利益语境中言不由衷。

面对问题和风险,当局的第一反应往往是让泡沫再膨胀。美国人事后承认,“当利益捆绑的道德风险、廉价货币和过度干预演化成危机时,对策就是更败坏的道德风险、更廉价的货币和更严厉的干预。”

房地产市场两头加杠杆的高负债本性决定了它进入高位以后的莫测风险。从某种意义上说,房地产的过度膨胀问题已不是一个产业的亢奋,而是需要从国家经济安全和金融风险的高度来全局考量。

当前,中国房地产处于敏感而微妙的十字路口,各利益相关方的深度博弈还在继续,房地产市场的健康发展关乎宏观经济金融的稳定,深刻地影响一国的经济金融安全。

如何防止重蹈危机爆发国的覆辙,防止市场可能出现高位失速和泡沫破灭对经济金融全局的系统性冲击,这既考验一个民族的理性精神,更考验决策者的驾驭能力。此时,任何继续吹大泡沫的做法都不足取,也切不可迷信行政的力量。抓紧处置高库存,果断排雷、拆除引信,有效化解潜在金融风险,体现的是一种常识理性,是对市场的敬畏和对市场内在规律的尊重。

该是告别驼鸟姿态面对问题的时候了,也该是果断而冷静抉择的时候了!

 

 

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