2016,请远离深圳楼市

作者:范小明

导语:
深圳楼市2015年经历非理性的上涨,脱离了深圳经济和居民收入的基本面。2016年人民币贬值、资本外流、股市暴跌、香港房价下跌,很多投机客依然以高杠杆和众筹集资的方式进入深圳楼市,风险被急剧放大,危如累卵。

2014年国庆节,我曾经写过一篇文章《房价将迎来漫长下跌式的大调整》,预言中国二线城市的房价将进入缓慢的下跌通道,综合多地房价的实际走势和去库存的数据来看,基本验证了当时的观点。但是,我在那篇文章中并没有对一线城市(京沪深)进行分析,也没有对未来房价走势进行预测。

我居于深圳,在过去的1年来,经历了2件让人躲不开的大事。2015年上半年,在餐馆、地铁、论坛上会发现很多从来没有炒过股票的人,都在谈论股市,他们非常兴奋,眼里放光。后来的事情,大家都知道了,上证指数暴跌44%,创业板指数暴跌50%,股市的虚假繁荣,和杠杆牛市一道,灰飞烟灭。

2015年下半年,一批地产从业人员和自媒体通过各种文章、新闻发布深圳房价大涨的动态,以各种劲爆的词语搅动了深圳的楼市,一夜之间,很多人感慨与其学别人创业致富,不如买房翻身。打开微信群,楼市话题永远能引起共同话题,深圳人都在争论,引起楼市价格大涨的因素到底是什么,这种繁荣的局面是可持续的吗,现在买入是否可以躺着数钱?

0市场有效理论

要预测2016年房价将怎么走,我们首先要分析过去上涨的原因。只有先了解了过去驱动房价上升的关键变量,判断这些变量是否会持续发挥作用,才能对未来的走势做出准确的判断。在此之前,先普及一个投资基础理论:市场有效理论。任何一项资产,在一个流动性好、信息充分的交易市场里,它的定价,已经反映了所有公开的信息。任何一个公开信息都不能促使价格短期急剧变化。资产价格的突然变动,一定是市场出现了此前未知的消息。投资业内人士经常以一个英文词语来表达这种定价反映:Price In。

大多数人都容易想到,深圳绿化好、空气好、城区土地有限,产业健康,人口净流入,是驱动深圳房价过去30年上涨的原因,也是使深圳并肩中国首都、国际金融中心之一的原因。但是,你有没有思考过,这些现状,并非是2015年上半年才从天而降出现的,而是过去10年早就被所有深圳人熟知的,早就Price In 进房价里了。根据市场有效理论,这些根本不是促使深圳房价在2015年上涨40%的原因!所以,如果有人拿这些理由来论述其合理性,基本可以无视了,他根本不专业。那么是央行的降息吗?也不是,因为包括沪深在内的全国都在降息,二线城市房价依然低迷,省下来的那点利息和房价比,九牛一毛。

1深圳房价2015上涨的原因

我对楼市一直很关注,曾经留意到2015年3月底的330新政,放松二套房首付比例至40%,是深圳楼市此轮上涨的起点。但是居民要买房首先得有钱啊,为什么北京、杭州、成都、苏州、大连、广州等地居民的改善型需求没有大幅推升房价,偏偏深圳居民的资金量那么大,在高基数房价的基础上再次推升呢?解答不了这个问题,就解不开深圳楼市的迷局。

我们先来看一张走势图。

p20160125140313150

这是深圳创业板指数从2015年1月份至6月份的走势图,短短半年时间,指数从1400点上涨至4037点,涨幅达到188%。这代表什么?任何人花20万进入股市,半年时间上涨至57.6万。哇,这是不是天荒夜谈,暴富神话?这不是神话,这是2015年此时正在发生的纸醉金迷的现实。

中金公司依据中国证券登记结算公司的数据研究出,深圳当地开户的股东账户数接近1300万,不说深圳户籍人口,所有在深圳的人口中,超过60%以上的比例是股民。他们的账面财富在那半年间都增加了188%!

如果散户都能获得这么高的收益率,那么,那些在深圳交易所上市的创业公司呢?此半年,创业板总市值从4.4万亿剧烈上升至12.7万亿元。以深圳本地企业金证股份(600446)为例,其市值从119亿元,迅速上升至744亿元,高管和数百核心员工,和股民一道分享了625亿元的增量市值!

深圳人在半年之内的账面财富,迅速膨胀,正是推升深圳房价的背后之手。恰恰是这一变量,是深圳和北京、上海、杭州等城市相比,重大的差别所在,也是2015年房价快速上涨的核心变量!

2驱动房价上涨的变量消失

很多人都没有意识到,股市的危机开始在2015年的6月份爆发,并且,开始如雪崩一样地溃败!在此后的半年多时间里,中国沪深股市,由证监会清理杠杆资金开始,连续经历人民币大幅贬值、资本外流、海外股市暴跌的事件,前后连续3波下跌,人称股灾1.0、股灾2.0、股灾3.0,上证指数暴跌44%,创业板指数暴跌50%,股民溃散,部分高杠杆投资者家破人亡,P2P金融倒闭潮席卷各省市,创业创新情绪进入冰点,资本寒冬到来。上市公司和股市投资人的账面财富,几个月就化为乌有!

楼市和其他流动性更好的资产不一样,它是大额交易,信息不充分,惯性更强。楼市突然上涨之后,并非每个人都意识到上涨的真正原因,它容易引发恐慌性入市的资金,同时诱发投机客、中介炒房的推波助澜。

进入2016年,人民币贬值,港币贬值,外资撤出大陆和香港,港股国企指数同样腰斩!

p20160125140337950

香港房价从2015年下半年至2016年,已经下跌了15%,业内人士预计,2016年还将下跌15%以上。根据网易新闻报道,香港先知先觉的业内人士,恒基地产主席李兆基旗下的豪宅项目,开盘定价,就比同区豪宅下跌了五成以上!

兴起于2014年底的互联网创业热潮,吸引了各路天使投资人、风险投资机构、ZF基金的关注,包括深圳在内的一线城市,出现了很多的创业基地、孵化器,也一并随着资本寒冬的到来,而寂静了下来,倒闭的倒闭,关门的关门。

3实体经济依旧下行

统计局公布了中国2015年GDP增长速度为6.9%,是1990以来共25年中增速最低的一年,并且依然看不到底部在哪里。连最乐观的高层智囊团,都预计中国经济转型的时间在3-5年范围,是否能成功,依然存在巨大的变数。一个国家的房价走势,长期来看,一定是和这个国家的经济活力、GDP数据成线性关系的,中国二线城市房价已经从高点开始下滑,进入了理性周期,随着未来人口红利的消失,可能会长期低迷。

深圳过去30年来,是中国所有城市中,对地产依赖最少,产业结构最为合理的。腾讯、招商银行、万科、大疆创新、华大基因等高科技创新性公司的迅猛成长,正是深圳产业健康的代表。但是毋庸置疑,这些公司也已经度过了快速成长期,进入了较为平稳的成熟期。深圳的经济和成长红利,已经在目前的人才结构、房价、相对高工资,得到充分的反映了。如果幻想未来深圳房价依然维持在高位,甚至是上涨,那么就必须依赖于新一代创新公司,能够从小长到大,达到这一批明星公司的高度。我虽然对深圳的未来充满信心,但是我真不敢想象未来深圳还能产生第二家腾讯。你敢想吗?!

4深圳对人才的吸引力何在?

长期来看,一个城市的房价,和人口是否净流入高度相关。过去10年深圳房价的走势,基本和年轻大学毕业生净流入量成正比。但是2015年房价大幅上涨后,深圳是否还能吸引一流的毕业生呢?我们以深圳最知名的互联网公司腾讯为例。虽然她已经过了最高速发展期,进入成熟期,但是依然是深圳、是互联网行业中吸引力最大的公司。我们看看什么样的年轻人才能买得起房子。

以名牌大学硕士毕业生为例。男,25岁,程序员,入职薪资标配为税前15K/月;扣除个人所得税及日常生活开支,月结余10K。他工作勤奋,每年年终奖金相当于4个月工资。第一年结余16万。前面5年根据年增长10%计算,将分别结余16万、17.6万、19.36万、21.30万、23.43万,累计97.70万元。女友的月收入为其60%,年终奖为2个月工资,每年增长为8%,5年累计49.28万元。小两口工作5年,职业发展极其顺利,生活节俭,不社交、不旅游,30岁时总共存款147万元。

注意,假如房价为6万/平,要买下80平米的房子,首付比例和各种税费,超过了150万。所以我们很清楚地看到,只有起步非常高,发展不走弯路的高端人才,才有可能在30岁左右凑够首付款。那问题来了,这种毕业生,在深圳的流入人口中,有多少比例呢?有1%吗?

所以,很多所谓的专家,搬出一套数据模型,来预测未来的流入人口,来论证深圳的住房缺口。殊不知,房价大幅变动之后,深圳对外来人才的吸引力已经大幅下降。我目前也在互联网创业之中,才发现从2015年开始,要找到合适的程序员、产品经理,已经非常之难了,不仅一些优秀的应届生不再考虑深圳,连之前一些中等能力的深圳人才也在不断地流失。长此以往,深圳的竞争力还能保持过去一样吗?深圳的流入人口预期,还能那么乐观吗?

5会重复股市的杠杆式危机吗?

由于2015年房价的上涨,深圳涌现了大批的投机客,根据中原地产研究中心的统计,投机客的比例达到了30%,和2009年的相对高点时比例接近。他们买入房产之后,并不打算长期持有,会在3个月之内迅速脱手,以防范任何可能的波动风险。受到巨大收益的诱惑,楼市衍生出了新型的众筹集资、加大杠杆的投机模式。简单地说,就是几十个中介人员,集中零散资金,凑成首付款,众筹购房。同时,从内地地下金融机构贷款,放大杠杆比例。例如,以180万本金为基础,3倍杠杆借入540万元,首付买入4套房产,在3个月之内迅速脱手,偿还少数利息之后,所得将是单套房产涨幅收益的4倍!

这一幕是不是很熟悉?是的,你没有记错。2015年中国股市在5100点附近时,由于半年之内涨幅巨大,众多地下配资公司,以及证券公司,推出了高杠杆的融资资金,提供给被贪婪之心统治的股民,以满足他们暴富的诉求!杠杆资金的危害在于,一旦资产价格下跌,损失也将是成倍放大的。只要有一点风吹草动,杠杆资金就必须快速止损卖出,而一旦卖出又会造成价格下跌,危害又会继续放大,引发新一轮的踩踏式卖出,无穷无尽!

2016年1月20日中国银行内部通知:由于深圳中介人员参与房价炒作、杠杆买房的现象,要求从事中介的人员购二手房申请按揭贷款时,准入门槛除原有标准以外,借款人还必须在深连续缴满36个月的社保,且需同时申请公积金组合贷款。深圳房产中介人员达到4万多名,多家银行已经联合动作。这非常类似于证监会对配资公司、杠杆炒股的清理动作。我们呼吁,不仅仅银行要以实际行动去杠杆化,ZF也应该参与到打击之中来,以避免房价高位暴跌,重演股市悲剧!

6贪婪和恐惧之心

很多人跟我说,房子和股票不一样。确实,房子有社会属性,它有合理价值。但是,一旦将它放入交易市场,反映出来的恐惧、贪婪之心是一样的。置身于亢奋情绪和巨大泡沫之中,包括我在内,谁都无法保证自己不会被裹挟进去,充当了接盘的最后一棒。比如,17世纪的荷兰郁金香泡沫,上世纪90年代的海南楼市,2013年的P2P金融骗局,2015年的中国股市,2016年的深圳楼市。

有人说,一场如梦如幻的盛宴,通常以一种悄无声息的方式落下帷幕。

也有人说,泡沫只有当它破灭的时候,你才知道它是泡沫。

更多人喜欢说,只有当大潮退去,才知道谁在裸泳。

我只想说,我不是一个骗子,希望你不是一个傻子。

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s