聊聊房地产

和朋友聊到房价,就很想再谈谈房地产。去年以来北上深以及部分二线城市房价疯狂上攻,其实和东京香港当年最后的疯狂的两年如出一辙,还记得去年五月份的创业板吗,各大公募基金公司抛弃主板低市盈率股扎堆创业板,这和现在各大房地产商抛弃二三线城市土地,扎堆北上深,没有任何区别。

历史总是惊人的一致。供给侧改革一定会持续2-5年,去除过剩产能是相对漫长以及波折的,对于经济的影响短期偏负面,中长期还未知,能否突破中等收入陷阱,晋升发达经济体,目前来看,我们判断概率在40%左右,毕竟,过去20年,只有韩国和台湾避免了中等收入陷阱。在2-5年期间,大笔资金进占北上深,是赌改革成功,那么时间换取空间,高楼价平稳过度,和过去十年那样,包括经历过07年次贷危机,最终化险为夷。而改革最后是否成功,也要在至少2年后才能验证,北上深房价能够支撑到那时屹立而不倒吗?当绝大多数沪深港上市房企都重金购入一线城市土地来看,如果最终2年后,经济仍未有起色,供给侧改革陷入泥沼,创新创业新经济仍未能对冲起经济下滑的时候,就业率下降,楼价崩盘,带来的是银行一起坏账林立,债务危机,那就形成恶性循环螺旋式下坠了。

举国上下都在进行一场豪赌,汇率战,股市战,与过剩产能战,与日本的亚行战,与国际对冲基金战。在这场金融战役的背后,为何没人提及风控二字,从前年开始提倡融资融券,鼓励场外资金入场,对配资睁眼闭眼,到最后去年的严查配资开始,到提倡发展互联网金融,后又开始限制互联网金融,到提倡发展私募基金,后又开始叫停私募基金备案,从测试熔断机制,到最后暂停熔断机制实施,从去年五月份人民日报4000点是牛市起点,到6月29日证监会主席说目前都是股市正常的调整。管理层一团乱麻的处理思路,让人觉得,管理层的信息披露不透明,处理机制的草率以及缺乏远期规划和风险控制思路,才是最大的黑天鹅。

一带一路,亚投行,最近几个月已经很少听闻了,应该在获得外部订单方面陷入了苦战,输出过剩产能对于短期经济的支撑作用不会那么明显。今年的降息可能性已经不大,降准的次数也不会很多,毕竟目前是资产配置荒,m2已经创纪录,其实并不缺乏流动性,只是没有投入到真正应该投入的地方,如果仍然降准,势必给汇率构成更大的压力,部分资金仍然会重新兑换美元,毕竟一年几个点的预期收入,总比亏钱要好的多。

经济未真正企稳前,美联储只要仍然在持续加息,通缩的阴霾会时刻笼罩在新兴经济体的上空。中国一线城市房价如何独善其身?让我们拭目以待。

1.战略新兴板今年内一定会推出,注册制明年内一定会推出,两年内必须有个夯实经济基础的预期,而资本市场改革将是重中之重,是必须完成的任务。可以有效大幅度带动新兴行业投资。
2.二级市场走势不好说,毕竟管理层也说了,注册制,战略新兴板推出与否应该和二级市场走势没有必然关系,何况我认为资本市场改革应该是长期利好,短期是中性偏空的政策,在相对低位的市场而言,不会引起太大规模的抛售。
3.港股的pe和pb已经是23年来最低了,按照pe来算,港股已经五年熊市,所以下行空间有限,可以适当乐观。A股目前是筑底阶段,经济面恶化在先期就会反应在股价上,可以说已经基本消化了经济面恶化预期,极限下跌点位不会低于2200点,虽然大家都看2500点,不过你们相信大家都相信的事情吗?就券商和公募的一炮无的策略分析报告以及操作,我对于机构的宏观策略分析持有非常质疑的态度。
4.希望三会一行合并,副总理担任一把手,二把手可以让周小川之类的副国级担任,减少扯皮推诿,强力执行的机构必不可少。
5.最近魔都政府说600万保底天使基金投资亏损企业,可见政府已经狗急跳墙,这种政府兜底的行为,必将造成新一轮错配,天使投资又将变成一个新的过剩产能行业吗?大僵尸企业要去产能,把当初拯救大僵尸企业的钱去兜底一堆小企业,形成一群小僵尸企业,这有啥意义?据我所知,一个创客空间,孵化器公司的负责人告诉我,看1000个案子,能有1,2个不错的已经很好了,就这样的企业真正能存活下来的也千分之一二。政府想拉动新兴产业的想法很赞同,但是饥不择食,病急乱投医,也表现出来当前形势的严峻性,以及政府政策的随意性,就像顶楼本人写的那样,政府才是真正的黑天鹅。
6.去过剩产能,查配资,限制股指期货,延后原油期货,清查银行票据乱象,降低降息降准频次等,本质上都是去杠杆,去杠杆的过程中,一定会有剧痛期(千股跌停),阵痛期(股灾1.0 2.0 3.0),麻木期(就地卧倒),平稳期(低位盘整筑底)以及有可能的否极泰来(经济恢复内生性增长)或者长期低迷(继续低位盘整筑底,牛市远去)。为何说和朱镕基时期有点象,也是这个道理,那时候大刀砍下,片甲不留,现在经济总规模增加,需要精准化调控,这个不是一个部委能够控制的了的,需要全局观的人物出现,有人说黄奇帆,这也不好说。

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