买房首付降低到 20% 说明了什么?

FROM 知乎

好不容易凑够四成首付,想到A股赌一把却惨被腰斩。正在欲哭无泪之时,祖国大喝一声:“老乡别走,首付两成!”。

房子卖不出去了,农民工接盘,鼓励农民工进城买房。电器卖不出去了,农民工接盘,家电下乡。建材卖不出去了,农民工接盘,强行城镇化。女人嫁不出去了,农民工接盘,玩够了找个老实人嫁了。………

点赞破千,不胜惶恐。也出现了反对我的另一个回答,我贴一下我的回复作为更新。

不错,我的那篇回答,是从经济角度考虑。可是,感觉你在我的回答之上,引申理解比较多。我一直认为中国这种政治体制非常适合国情(发自真心的),也同样认为高层比我们升斗小民有情怀得多。不过,高层不那么懂经济,即使有相当数量的智囊,也会做出错误的决策。
我应该精简一下我的想法:外汇持续流出,经济下行风险加大,所有资产都面临破灭的风险。在这种形势下,再通过增加杠杆的方式去托住资产,只怕高杠杆破起来会更痛。更何况,我们其实放了不少水了,实体经济却未有起色,资金都堆积在虚拟经济,这股资金潮会不会再次推起房地产市场的泡沫,我不得而知。你们用千种理由告诉我不会,但是,资本是逐利的,只要几个人在某个资产里赚钱形成示范效应,后面很多人都会跟上。
至于你的表达核心思想,评论区有人概括得很好:维稳高于一切。我同意,完全同意,别的政策不讨论,不过这个政策的确的确是维稳政策里的下下策。

——割——
谢谢大家的点评,受教了,由于点评太多我就不一一回复了。有些问题我再细说一下我的想法,但不敢妄议朝政,点到为止。

经济比想象的差,高层急了。
这个判断相信没有人有异议。@陆坏熊的评论相当好,我把它放上来:
今年国企大裁员汇率再度承压,去年半年和一月外储流失速度惊人,去杠杆和热钱出走,金融资产和房产价格难以维持,很多三四线城市处于破产边缘,靠行政压力让开发商捂盘维持地价,遭遇地价下跌可能实质破产。这个政策,救急的意味更浓一点。
汇率背后是资产价格,外储过剧外流对应国内资产抛售,资产价格降低加通缩,去杠杆无望。

中央政府和居民是唯二还能加杠杆的部门,国内系统性风险化解思路是:
中央政府部门上杠杆解决产能过剩;
居民部门上杠杆解决房地产库存;
地方政府债务一个字拖,先把高息部分置换掉,等国内经济恢复税收恢复增长,自然就活过来了

据说后续还有一揽子政策出台,包括户籍制度改革,将农民纳入社保体系等。这些制度都是为农民工进城买房做铺垫的。

任何松绑房地产的政策都是昏招,让农民接盘更是昏上加昏(玩知乎这么久第一次这么激愤)。房地产市场,一线已经出现泡沫,二三四线库存过高,这个泡沫继续吹大,后果不堪设想。
同学们,请注意阅读理解,谁告诉你我看空了?我的表述是:这个泡沫继续吹大,后果不堪设想。我们的虚拟经济形成了一个很大的蓄水池,里面的资金对各类资产蠢蠢欲动,苦于目前资产荒,投资无门。
而这个政策,无异于与虎谋皮。潜在风险远远大于我们可以得到的好处。
我已经在很多回答里提到过,我们体系的货币在进入一个脱实向虚的过程,去年前年,央行偷摸放了不少水,但是都没有带起经济,反而把资本市场的泡沫吹起来了。
先是股市,杠杆加起来,泡沫又破了。
再是债市,前几天传出银监会摸底机构杠杆情况,就这么一个捕风捉影的消息,吓得十年国开快速上行20BP(我不认为债市有泡沫,但涨太急)
资本都是逐利性的,资金都是有成本的,资产荒之下,下一个逐利点在哪?你希望是房地产吗?

给大家放一个很有意思的图-上证指数和融资融券余额的关系,上涨是如何影响人的预期的。股价先于融资融券余额见顶,又先于其见底。在上涨过程中,人们越来越乐观,仓位越来越重;下跌过程刚好相反。这不是中国股市独有的现象,在每次形成泡沫狂热之时,谁都没有预见到下跌的到来。美国1929年股市崩盘前,市场无比乐观,甚至所有知名经济学家都在唱多,然后随后的股灾洗掉了大部分人的财富,包括那些著名经济学家。

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谁都不会忘记去年6月的无量惨跌吧。下跌的第一环,就是杠杆最高的那批人破掉,然后一跌,再跌,最后形成恶性循环。
如果不出这个房地产政策,我并不悲观,最多只是不涨。但是出来之后。。。
让农民接盘,农民本来就是购买能力较弱的一帮人,如果投机者搅和进来,泡沫继续吹。
市场暴跌的源头在于筹码转移到最不坚定的一批人手里。投机者就是这类人。
首付20%意味着什么?杠杆一比四,房价下跌20%,本金就没了(首付30%对应杠杆1:2.3)。假如一套房5000一平米,100平米,50万,贷款40万买房。下跌到4000一平米,价值40万,意味着你卖掉后刚好能还掉银行贷款,10万本金,亏掉了。
农民想,本金都没了,我每个月还辛辛苦苦还银行贷款干嘛?干脆回家种地吧。
形成坏账,银行把房子收回,以3000元/平米,30万的价格拍卖掉。

所以,这要么就是一个然并卵,农民和市场都不接招的政策,要么就是一个大家都接受,大家一起来吹泡泡的游戏。你说这是不是昏招?

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为什么不能做得有诚意一点,让国开行以成本价收购,然后以这些房子做棚户区改革和保障性住房使用?
评论里有人指出政府已经在做了,好吧,看来子弹不够了。
有人说我不懂经济学常理,抱歉,对于房地产行业,三四线我认为就应该由政府接管,等到泡沫碎掉再接管就已经晚了。美国那么市场化的国家,在次贷危机时期,不也接管了房地美和房利美?
对于房地产企业来说,资金链风险远高于盈利风险,叠加起来,三四线的房地产企业普遍存在资金链风险,极易形成系统性风险(破产掉几家就会形成银行坏账)。因为开放商的建设模式是:拍得一块地(自有资金或贷款),贷款建设到一定进度(评论区有指出建设程度达到70%以上,取得销售许可证),然后搭个小棚子卖期房筹措资金回笼一部分现金或者继续用于建设,合起来的资金进行建设。建设完成后,再将剩余房子卖出收回资金。
三四线不仅有很多存量房,还有很多烂尾项目。因为老百姓不相信开发商,不愿意购买期房+银行不愿意向小开发商放贷了。但前期投入已经借钱做了(甚至是高息做的),如果没有资金回笼,资金链就会断掉,房企被动破产。
所以哪怕是亏本,只要能够收回资金,开发商也是愿意的(收不回资金直接破产,本金都保不住,收回了可能会亏点本金)。房地产企业还是有盈利空间的。
为什么不直接降价?降价,已经买了期房的人会不会打死开发商。而且开发商也担心降价了也卖不出去。

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利益相关:我有房。但我不希望房价再涨了,真是地命海心。。。

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我是在去年330政策出台之后买的房。当时看好,但是深圳房地产涨幅远超我的预期。
刚需为主的城市,房价上涨应该是阶梯式的:先大涨伴随成交放大,然后暴涨到一定程度后,刚需觉得难以承受,市场成交减少,房价盘桓消化一段时间。差不多再迎来第二轮上涨。
然而深圳并没有。深圳越涨越急。
谁才会这么着急买房?投机客。深圳目前几个中介凑份子买房的不在少数,如果房价一跌,他们本金亏掉之后,就直接回老家了。
现在深圳关内大约7万左右,关外5万左右。关内是高产承受的极限,关外是中产承受的极限。刚需已经托不动这个房价了。

看空房地产市场需要勇气,因为这本来就是易涨难跌东西(刚需,低杠杆买房小跌下来大家都选择扛)。但这次不一样,用提升杠杆的方式去房地产库存,指望购买力薄弱的群体接盘,想来想去都是昏招。希望这次政策松绑不是房价暴涨的前奏。

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