大笑话还是大警示:香港地价跌到不足内地二线城市一半

2015年下半年至今,香港房价暴跌七成。春节后,香港地政总署公布新界住宅地价不足1.7万/平方米,仅为南京房价四成。分析机构纷纷预测,这不过是香港新一轮楼市泡沫破灭的起点。

来源|价值线(微信号: value-line)

编辑|蕾蕾 小后

仅半年时间,香港同一地段、同一用途的土地价格居然暴跌近七成。

春节后,香港地政总署公布了最新一幅位于新界大埔市地段的一则住宅用地以不足两万港币的楼板价成交,折合人民币不足1.7万元/平方米,以异乎寻常的低成交价震惊了业界。

这一价格较去年9月大幅下挫逾68%,且远低于北京上海的地价,甚至还不足南京近期土地成交楼板价的一半。春节前,南京河西的一块土地以超过4.2万元/平米的楼板价成交,香港新界楼板价还不到南京河西的4成。

地价暴跌的同时,香港房价也接连跳水,去年第四季度,香港房价下跌7.5%。分析机构纷纷预测,这不过是香港新一轮楼市泡沫破灭的起点。据彭博,标普今日发布报告称,2016年香港房地产行业形势将更加严峻,房价预计将较2015年下滑10%-15%。香港地产业濒临崩盘危机。

而对于大量香港楼市高位接盘的买家来说,2016年的春节将成为痛苦的开始。

香港地价暴跌70%!房市泡沫破裂现正进行中

据钜亨网2月15日援引《彭博社》报道,统计自2003年至2015年9月香港房价的高点,在这约十二年的光景之中,香港房价涨幅已高达了370%。但香港房市自去年九月份开始起跌至今,似乎并没有出现任何止跌的迹象。

据香港地政总署2月12日公布资料显示,香港地政总署近期招标出租香港大埔市地段第 221号一块面积约 37696 平方米之私人住宅用地,租期为50年,价格为21亿3千万港元平均每平方米的招标金额为5.65万港元。

而位于香港大埔市地段第226号此前在去年9月份每平方米的招标金额为17.7万港元/平方米,但现在相同地段的第221号用地,每平方米招标金额却仅剩5.65万元/平方米。

短短五个多月的时间,相同地段的招标单价,就已暴跌将近70%之多。

另据中原城市指数(Centa-City Leading Index)数据统计,香港平均房价自去年 9 月份高点至今,也已下跌了11%。

同时最新2016年1月份香港房市销售数据亦显示,香港1月份新屋销售和二手屋销售亦双双创下自1991年中原城市指数编制以来的新低纪录,显见市场买气仍然持续低迷。

罕见的连续流拍

影响楼市的因素包括供应增加、利率上行、香港及内地经济增速放缓。过去三个月中,香港楼市还罕见的接连出现两起流标事件。

2015年11月4日及今年1月25日,香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”,以流标告终。

下图为香港近期土地拍卖情况:

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无论是去年11月流标的青衣地皮还是1月流标的元朗凹头地皮,大中小型开发商的出价变得较为保守,显示开发商对香港楼市后市的看法更趋谨慎,香港楼市寒意渐浓。

只有北京六环的一半

澎湃新闻报道,与北京郊区六环的土地成交价相比,2015年11月,北京市土地市场出让顺义区仁和镇的两宗地块,成交总价近50亿元,两宗地块的成交楼面价分别达到33000元/平方米和34000元/平方米。而大埔区该地块的楼面价为16585元/平方米,远低于北京的土地成交楼面价。

为什么要和北京的地价比较?微信公众号“财经主张”分析称,这块地在香港的郊区,但如果按照直线距离,距离繁华的尖沙咀只有大约15公里,距离中环只有大约17公里。如果换到北京,大约相当于五环和六环之间。据北京晚报2015年11月的报道,北京六环附近的土地拍卖中,楼面地价已经全面超过3万元人民币,部分已经达到4万!

这块地在香港的郊区

不仅土地的成交价格过低,香港的土地市场自去年11月至今,已出现两幅住宅土地的流拍。根据香港地政总署公开资料显示,2015年11月4日和2016年1月25日,位于新界的两幅住宅用地均因出价过低导致流拍。

而去年11月的土地流拍是时隔近20个月后香港的土地市场首次出现土地流拍的现象。尽管当时参加土地竞拍的开发商有包括长实地产、恒基地产、新鸿基等在内的九大开发商,但所有报价均为达到香港特区政府的“底价”,因此政府决定收回土地。而此次土地的流拍也被市场认为是香港开发商对后市的态度开始转向谨慎。

香港文汇报报道称,地皮低价出售,业界认为主要是项目受司法复核、斜坡问题等困扰。加上楼市前景不明朗,令地价每况愈下。

该报道援引美联测量师行董事林子彬表示,该项目开发规模大,同时亦受到司法复核影响,存在一定风险及颇大的变数,对时间及成本均可能产生影响,故发展商均出价审慎在预期之内。此外,(该地皮低价成交)亦反映港府考虑到实质的风险及市况而调整了底价,令项目避免流标。由于地皮规模大,成功出售将大大增加全年的单位供应量达标机会。但这次低价成交,或对日后发展商竞投地皮的态度和出价有所影响。

李嘉诚旗下地产公司市值损失1400多亿

土地流拍的同时,香港的房价也在加速下跌。

据中原地产统计,1月份香港所有物业成交约3500宗,这是自1991年1月以来的最低数。去年四季度以来,数位地产大亨对香港经济前景担忧,半山豪宅折让挂盘、大宗工商物业低价“抛售”频频发生。另外,2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了,私人住宅价格指数在2015年9月份达到顶点后,四季度下跌了8%。

在楼价下跌的同时,香港股市和汇市同时受挫。开年以来短短15个交易日,恒指累计下跌3500多点,创两年来新低;港币对美元也突然转弱,一度逼近7.75-7.85的法定港汇波动区间上限,港元也跌至2007年以来的新低。楼价下跌、“股汇双杀”,市场传言沽空资产的资金在撤逃,引发对金融危机与资产贬值的担忧,甚至有人将当下情形与1997年投机份子做空港汇、恒指比拟。

李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后,股价暴跌。从最高时的77.2港币跌至最低的38.2港币,腰斩有余。总市值跌去1400多亿。

不过,在2015年9月之前,李嘉诚已经将大部分资产香港资产撤移至欧洲。公开资料显示,2015年间,随着长江基建集团通过换股方式与电能实业合并,李嘉诚旗下的长和,长地,长建等十家上市公司的注册地全部迁出了香港。随后,香港楼市便在2015年的四季度迎来“寒冬”。

主营商业地产的恒隆地产则从2015年高点26.2跌至本月最低的13元,最大跌幅超过50%。最近半年多,香港主要的地产商:新鸿基、恒基地产、新世界发展、九龙仓等,均大幅下挫。

房地产魔咒再吞中产财富

香港已连续六年成为全球楼价最难负担的城市。《证券时报》援引美国物业顾问机构 Demographia公布最新的调查结果显示,截至2015年第三季度,香港家庭收入的中位数是 29.3万港元,楼价中位数是556.1万港元,香港楼价是家庭收入中位数的19倍,即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼,创下此项调查12年来的纪录新高,香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。

据调查清样(ID:diaochaqingyang)了解,香港的房价于1997年出现第一个峰值,亚洲金融危机爆发后房价崩盘,拐点出现后一直下跌至2003年,SARS之后香港房价达到的最低点仅为1997年时的三分之一左右,此后一路连续上涨了13年,虽经历了2008年,2011年两次金融危机,以及2012年起,港府推出的多项冷却楼市政策,包括向在港购房的非本地居民及公司额外征收15%印花税、提高物业转卖时额外缴交的印花税5%并把适用期从两年延长至三年等,都未能遏制房价继续攀升,到2015年下半年时香港的房价已是2003年最低点的5倍。

事实上,香港并不缺少土地,但大部分土地却不被允许利用。香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中,但香港政府历年来对土地供应量严格控制,人为推高了香港地价和房价。

一手把持土地,推高地价房价;一面又假惺惺的替市民盖楼,难怪近年来香港市民对港府的不满与日俱增。

而此次香港房价的下跌原因与97年楼市崩盘主因有着类似之处,香港的房地产为什么会在1997年崩盘?其实索罗斯狙击香港只是表面上触发危机的最后一根稻草,实际上主要原因是当时香港的供楼负担比太高了,在1994年、1995年的时候香港供楼负担比是是90%,1995年跌到70%后又回升,在97金融海啸之前最高达到110%,民众把收入的90%、70%、110%,都拿去还房贷了,甚至都透支了,还怎么消费?大量负资产其实就是楼市崩盘的前兆,老百姓没有钱消费的结果,就是香港经济的猛然下滑,这种状况持续下来,楼市怎么可能不崩盘?

在通常认识里,房贷负担达到70%就是危险的临界线,因为收入中只剩下30%可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩,产品卖不出去,库存增加了,裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了,所以70%已成魔咒。

1997年金融风暴后,恒指和香港房价一直到2003年4月和8月才触底,如果以此参照,目前香港房价下跌,以及半山腰以上贷款在香港买楼的买家们的焦灼或许刚刚开始,未来几年,不知又要有多少人的青春将消失在香港房价的下跌路上。

如果说香港楼价下行压力很大的话,那么大陆的房价下行空间将更大。历史总会惊人相似:1990年东京的地价超过了全美国,25年过去了,东京的房价目前仍只有1990年的一半。对比东京过去,谁敢说北上广深的房价会一直坚挺?北上广深挺不住,南京这样的二线城市还会挺得住吗?南京的地价超过香港的一倍,即是天大的笑话,也是个大警示!

资料来源:证券时报、腾讯财经、面包财经(ID:mbcaijing)、调查清样(ID:diaochaqingyang)等

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