香港地价暴跌 会传导到国内吗?

昨天有人刷朋友圈说香港地价跌了7成,比北京郊区便宜一半,弄得很多人都不好了。到底还要不要买房?有房的要不要卖房?二三线城市已经跌了,北上广深会不会有问题?我们不妨捋一捋思路。

齐俊杰

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昨天看到朋友圈刷屏,吓死宝宝了,说2月12日,香港地政总署公告显示,春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地,成交价为21.3亿港元。公告显示,该幅土地出让面积为37696平方米,最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算,楼面价仅为19880港元/平方米。土地面积的成交单价为56500港元/平方米。有人还做了个对比,说这个地方去年土地成交价还有17万港币每平米,半年的时间已经暴跌了7成,当然这么说还不够血腥,必须要拿大家知道的举例,于是很多人又算了一笔账,这块地相当于北京的郊区六环左右,而北京六环的楼面价已经超过3万元,换句话说香港的郊区已经比北京的郊区便宜了一半。(这块地有官司纠纷,所以便宜很多,主要是为了吸引眼球。但事实上香港的地价已经发生了趋势性的逆转。这块地只是更引人关注而已)

于是大家都慌了,香港怎么可以这个样子,他这一暴跌,弄得很多人都不好了。到底还要不要买房?有房的要不要卖房?二三线城市已经跌了,北上广深会不会有问题?昨天六成的经济学家依然看好今年一线城市的房价到底又是闹哪出?一下朋友圈就炸开了锅,其实这些问题并不难回答。我们不妨捋一捋思路。

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香港为什么地价暴跌,有几个原因造成的。第一,港股大跌,消灭了大量的流动性,本来钱就不够,再被消灭了好多,自然无法支撑高房价。第二,香港楼市涨的太多了,自打98-03的危机之后,楼市一直上涨,涨了10几年了,也该调整了。第三,如今香港制造业空心化,只有房地产和金融,最近连贸易都下降,零售业也萧条了,中国土豪们都不去了。所以楼价失去了实体经济的支撑,下跌是个必然。第四,政治因素,这个就不能多说了。总之,香港的问题是前景黯淡,这个地方马上就会陷入萧条了,光靠房地产是没法聚拢人气的,李嘉诚转移了大部分财富,其他富商也一样,一个资金流出的社会,必然是资产泡沫破裂。这个已经毫无悬念,再加上香港本就贫富分化巨大,有房的富人和没房的穷人造成了极大的对立,形成了经济政治的不稳定因素,最后必然是消解富人财富,达到再平衡。而消解的过程,一个是通过资金外流,一个是通过股市,第三个就是楼市。香港是一个自由经济港,这点比大陆要开放,所以反应也相对于灵敏。

那么说到正题上,内地会不会被传染呢?那我们就要分开来看了。

第一,港股暴跌,内地股市比港股跌的更惨,从去年开始一大波流动性已经被消灭。自打股市暴跌以来,你发现一个问题没有?二三线城市的房价就开始有价无市,去年底也开始了下跌。这个春节很多回老家探亲的朋友都惊奇的发现,老家二三四线的房子,已经基本都卖不掉了。之所以一线城市还会涨,主要是有人供血,二三四线的流动性,源源不断的涌向一线城市。卖了老家的房子,在一线城市买一套,大家以为这样能够避险。这就跟在股灾开始的时候以为买入蓝筹股长期投资,不会下跌太多的心态是一样的。最后的结果必然是,这些蓝筹股熊起来的时间更长,跌起来的幅度也更大。

第二,香港楼市涨的太多,那么内地楼市呢?恐怕一点也不比香港楼市涨的少,有一个数据显示,按照香港人的收入计算,房价收入比在15倍左右,也就是说一个香港的普通收入家庭,不吃不喝15年才能买的起房子,这个指标已经高出了正常值一倍以上。而我们是多少,甚至是40倍,北京上海也都在30倍左右,换句话说我们的泡沫至少是香港的一倍以上。但很多小地方的房价比如3000、4000左右的,其实已经没什么泡沫了,大家不妨算算,拿你们那个地方的房价X100平米,再除以你那个地区的家庭平均收入(平均收入X2),最后得出一个数,如果在10以下,说明你那里的房价不高,如果超过15甚至超过了20,那就已经进入了泡沫阶段,而大家最相信的北上深,已经超过了30,可以说这个泡沫在人类历史上,乃至于世界经济史上从未见过。比次贷危机、97香港泡沫、日本楼市崩盘都要大。我把它比作坐在炸弹上吃大餐,不知道你有何感想。你看到的是美味,而我看到的是粉身碎骨的风险。

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第三,香港制造业空心化,从去年开始大陆的制造业大多出现问题,原来的拼装制造、能源、五金、纺织品这些轻工业是我们民营企业,中国制造的标志。但去年下半年开始这些产业纷纷出现问题,大比例裁员停工,工人下岗失业,或者无限期休假。而过年的时候大家最大的感受就是今年收入真的少了。财富被消解了,房价必然难以支撑,所以你看到的二三四线的房子不好卖了,是因为基层财富没有了。而这种底层的流动性消失,会随着时间的推移向上传导。

第四,政治因素,这个没有。

有人问,一线城市的房子今年还会不会涨,还能不能买,其实这是两个问题,一线城市的房子由于还有人供血,所以很可能还会涨,今年涨,明年也可能涨,但应该也就没几年了。那你买个房子到底是为了自己住?还是投资呢?如果自己住,这一两年的涨幅可能对你来说毫无意义,反倒是一旦下跌,会完全吃掉你的资产,把你瞬间变成负债(房子卖不掉,就不能再计入资产,银行的贷款完全都是负债)。在经济寒冬刚开始的阶段,身背一身负债,上有老下有小,不敢想象你这日子以后该怎么过。就为了房东涨上去的几百块钱的房租(租售比只有2%左右,房东也不够还贷款了,相当于每个月房东要补贴你3%的利息,所以你应该感谢房东),把自己置身险地,这显然不是一个理性的思路。如果是投资,那么房子更是一个长期的投资品,除非你今年买,明年就卖掉,但有可能差价都不够交税的。

所以只有一种人我无法说服你,那就是不买房整个人都不好了,结不了婚,孩子也上不了学,甚至天天家庭打架的那种,我觉得生活还是快乐最重要,既然房子能给你带来完全的改变,那该买还是买吧。

http://qijunjie.baijia.baidu.com/article/321424

 

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