全球最大房地产市场 ——上海买房记

from 21世纪经济报道

“你现在轻松了,房子还没过户就赚了100万了”,这是最近朋友总拿来调侃我的话题。我所在的城市,就是在刚刚过去的2015年以超过1.4万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。

过去一年,在我的身边,总不乏这样的神话。

中环、内环的三房,年初买进,正常手续走完正式过户时已涨100-200万的不在少数。我并没有那么幸运,赶在疯狂的年尾买票上船,以略低于市场的价格买进一套中环的大三房,春节一过,年前观望待售的房主纷纷调高售价,我的房子就出现了文首你所看到的未过户即赚百万的“假象”。

作为一名城市普通中产,我置身于这样的市场,从浑然不觉,到观望,再到愤然、焦灼,继而决断,基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在,我们也未能言是该庆幸,还是冲动。

跳价百万的二手房市场

在下定决心要置换一套主城区的学区三房后,我需要卖掉现有外环线外郊区的两房,一是根据上海的限购政策,非本地户籍已婚夫妇名下只能有一套住房;二是我需要以这一套的房款去充首付,我就是传说中的置换客。

在创造了7678亿元二手房成交金额的2015年上海市场,像我这样的置换客不在少数。虽然在部分房主眼中,仅握百万以内现金,再准备通过卖出和买进来实现郊区跳到市区的置换型买家,是他们最不欢迎的“下家”,是没有议价权的。

我给自己能力范围内设定的目标是700万以内的次新房,单价5万左右。这样的预算若是2015年初,在上海内环核心区域也是有找的。但到了11月,上海中心城区的房价在“330”新政后逐月攀升,我被挤出内环,实事求是地开始在中环寻找目标。

多家机构的数据显示,2015年上海一手住宅平均成交价格涨幅接近了18%,二手住宅成交均价上涨21.5%,但从中心城区来看,这个数据明显还是“被平均”的。

直到11月底开始看房后,才知道市场已超乎我所学所想。我所瞄准的区域,11月尚有600-700万的次新大三房可看,到了12月,700万以下已再难觅,再到春节前的1月,基本都在750万以上了。

这些都是挂牌价,我曾天真的以为700万的买卖怎么也有个50万左右议价空间,后来才知道市区已成“卖方市场”,诚心出售的议价空间不是没有,10万左右,不急于出售的不跳价已是良心。

在每个周末疲于看房的奔波中,从热情高涨到焦灼难安,从考虑一周再谈判到当场议价,我的生活就是一个大写的焦虑。

这期间,我有三次准备谈价确定的念头。第一次的房主是对上海老夫妇,子女已经移居海外,准备卖房养老。他在上月已涨价30万,但是给我的议价空间只有5万,后来又关门惜售,准备年后再涨。

第二次是一位港籍业主,她准备卖房去美国置业,挂出的价格略低于周边市场价,但条件是一个月内730万全款付清,作罢。

第三次彻底刷新我的认识。看房后让中介约好业主下周末敲定,业主说现在涨价50万才卖,还有好几个人在排队。又过了一周,系统显示此房涨价100万。

朋友安慰说,现在这一周一个价,你又是置换,整个周期长达半年,也许还未过户,就已经涨了百万,而且大家都不愿持有现金,换作你你卖吗?

这样的市场,没有人心态是好的。

面粉贵过面包的土地市场

上海房价为什么在2015年突涨,而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。

这其中,政策松动后的补涨效应是一方面,另一方面是需求被激发后,市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船,还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看,大部分还是实打实的需求,这与2009年那波炒房潮还是有别。

也就是说,2015年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。

去年10月,上海高层也曾对房价喊话。称上海房价已经很高,如果不坚持调控,会削弱城市竞争力。

今年1月,上海有关部门也召开了一个内部研讨会,也给出了防范房价过快上涨的定调。

但随后接二连三的“地王”又刷新了大家的认识。

往往是一块地刚拍出,周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱,那么面粉已经贵过面包,按土地成交价,要卖单价5万才能保本,再加上若干年开发和利润,可是周边的二手房才3万。

于是在地王的轮番登场中,一些惊悚的标题也这样呈现:保本售价5万!某地进入豪宅时代!保本售价5万!某区彻底消灭4万单价!

2015年,上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了43%,是近5年来的最低点,但成交金额却下降不大,地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场,高溢价地王频出,也成为推涨房价的主要原因之一。

其实这样的市场,对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说,多年前攒下的便宜土地,已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地,溢价率都超过40%,几乎很难做到高利润。

楼市的分化,造成三四线城市不敢拿地,一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬,加上市场波动,汇率变化导致财务费用增加,只要市场出现小幅波动,房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。

也正因此,你会发现过去的一年,一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商,目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法,增加附加值,才能提高售价,最后结果必然导致豪宅化。

对于开发商来说,这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。

一线城市的虹吸效应

如果问问这个城市的年轻人,有500万,买房还是创业?不知会有怎样的回答。

在我的周围,几乎都是举两代人之力购房,然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母,为了凑够子女在大城市的首付,拿出毕生积蓄并不惜变卖家产。

这也是为什么三四线城市库存高到难以想象,这就是“虹吸效应”最简单粗暴的解释。

什么样的城市有资格“虹吸”?就是这里有最好的大学,最好大学的毕业生能在本地找到满意的工作。放眼全国,有几个城市满足这样的需求?

大城市的房产意味着孙辈更好的教育,儿女更好的工作更多选择,意味着他们节衣缩食的荣耀,意味着一代更比一代强,三代就能大翻身。

而这一切,从大学扩招,从我们踏上这片充满魔性的土地开始,就都回不去了。

房价颠覆了人们对财富和生活的认知,又让人们前赴后继。

(编辑:吴红缨,如有意见和建议请联系:hemiao@21jingji.com;wuhy@21jingji.com)

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