关于买房的几个时间点

author: DAVID自由之路

2001年,上海
此时我在上海交大读研究生,那个时候的研究生都喜欢去外面打工赚钱,我找了一家张江的小公司,同门师兄当老板,做网络安全,一月有五千元,园区还给创业者提供了一套住房,临着张江地铁站,当时小区的房子每平米要四千元。
那个时代的年轻人心怀梦想,就算靠我这样上学打工,都能买的起房子,同学们也纷纷商量毕业后在上海买房。
我姐姐也来到了上海,找到工作就给落了户口,不需要买房,户口挂在人才市场。到2002年,我们一家人商量在上海买房子,最后共同出钱在上海的古美地区买了一套三居,单价3300元每平米,总价43万。
此时,上海楼市 租售比=7%,A股市盈率>40倍,房子低估而股票高估
依靠买房退税政策,后面我拿回了2万多退税。2004年,北京
2002年在上海古美买的三居,2004年底单价涨到7000平米,而内环的房子单价涨到1万5以上,我去了北京 ,我和老婆共同买了市区内一套房子,单价7400元每平米,总价100万元(20万首付,5倍杠杆),新房后面有旧房子,1997年卖的商品房,据说1997年的价格是7000元每平米,此时价格不到6000元,那7年北京房价居然没涨反跌。
这个时候身边的人都能买的起房子,但大部分人真挑,又要地段又要学区又要房型又要小区,还不肯贷款,感觉他们在房子面前就是大爷,是啊,毕竟环境改善很多,但房子7年不涨反跌,人的心态就是这样。
在付定金的时候,和几个也要买房的人聊天,我们隔壁的房子是一名华为员工买走的,他在北京已经有五套房子了,另外听说我姐姐的一个朋友在深圳买了八套房子。
上海一个同学,毕业没抓紧买房,终于在莘庄南广场买房了,单价6000元,二居。

此时,上海楼市 租售比=4%,北京楼市 租售比=7%,A股市盈率大约25倍,上海楼市和A股估值接近,北京楼市估值低估

2008年,北京
我们家上海古美的房子,从2004年底到2008年底,居然没怎么涨,股市一波过山车,但是 除了上海以及长三角,其他地方的房子开始猛涨。
一个当年和我一起看房子的朋友,终于决定在北京买房了,在北三环买了一套一居,如果提前四年买房,那么买一居的钱能买三居
我在北京买的房子,单价上涨到了2.2万,单位一个毕业不久来北京工作的行政人员,决定在北京的回龙观买房,单价8500元,小二居,虽然远一点,但是来北京闯荡的年轻人还有机会。
手头有多套房子的人多起来了,工作早家底厚的开始有点钱就买房,投资房子的意识已经苏醒。
2008年底,上海楼市 租售比=4%,北京楼市 租售比=4%,A股平均市盈率大约20倍,楼市和A股估值接近,A股略低估 

2012年,北京
北京的房子开始飞涨,我们的房子一口气单价涨到7万,上海古美的房子也涨到2万5,在莘庄南广场买房子的同学,被老婆催着把二居卖掉,同地段买了三居,因此多花了一百多万,几年工资收入全搭进去了。
买房而财务自由的例子多了起来,我姐姐的一个朋友靠深圳8套房跻身富人圈子,而北京一个有多套房子的朋友辞职了,但是这些有多套房子的成功者,在2009年以后再也没有买进过一套房子,我姐姐的朋友移民香港,而北京辞职的朋友准备移民美国。
公司的年轻人已经绝望了,公司一个很有天赋的程序员,工作三年靠不断涨薪,收入到了月薪2万,说起买房想都不敢想,他准备在北京工作几年后会离开,身边因为房价高离开北京的人开始增加。
2012年,上海楼市 租售比=2%,北京楼市 租售比=2%,A股平均市盈率大约15倍,楼市高估,A股低估 

2016年,北京
大部分城市房价都不涨了,但是京沪深房价继续涨,我们在北京的房子涨到接近9万一平米,上海古美的房子也涨到了3万5一平米。
隔壁投资客的房子在转手卖出,一个没有多余房子的北京孩子,毕业后找到一份很好的工作,但是还是买不起房子,但是这个时候着急的不是孩子,而是家长,因为社会的舆论变成了啃老有理,家长不给孩子买房就是家长的错。
2016年,上海楼市 租售比<2%,北京楼市 租售比<2%,A股平均市盈率大约20倍,楼市高估,A股低估 

我不是炒房者,只是一眼看胖瘦,有人说过去15年,买房子完胜买股票,真正的原因是房子的估值从低到高,而股市的估值从高到低。

当然了,估值高的时候,会有各种故事,比如刚需,丈母娘,大国崛起,情怀,估值底的时候,也会有各种故事,当然是鬼故事了。

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如果深圳2003年毕业起薪5万每年,运气中等偏上水平的话收入年均增长20%,现在年收入也就大概在60万左右。期间收入全部用于投资房产,最多也只能三套房(90平米算),一般两套房子一套自住一两套投资收租,存款最多四五十万以内。除去贷款负债总资产可以号称六百万到八百万,大部分来自于房产增值。
这样看起来算是比较成功的人生了,有人甚至认为可以财务自由了,但是其实不然。出租的两套房产年收入最多12至14万,对于年收入60万以上的人来说显然无法覆盖其每年至少25万以上的支出。50万以上的收入者通常知道这个收入层面的工作压力是非常大的。这个时候仍然享受不了两套房不过六七百万带来的财务舒适感,即使房价继续上涨这个局面也无法改变,除了心理上的安慰。
若要在深圳立足也只能继续承受高强度的工作压力,若停止工作,则要承担生活质量大幅下降的痛苦,除非卖出房产回老家才能过上财务舒适的生活。上面例子还算比较幸运的,显然一般人投资房产只能说略好于大部分人,但是在一线城市来说这个局面其实也很尴尬,除非卖出房产回内地才能说实现人生反转。
另外说一下收入问题,一个人收入达到50万到80万以上时,无论处于什么行业其压力是非常大的,这种压力具体描述起来就是觉得非常累想停止工作,其工作动力主要来自于事业上的成就感,维持一定生活质量的消费支出则是压力的另一个方面。

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1)就魔都来说,过去20年坚持在房产打滚不碰股票的,完胜如何股坛高手,走不同道路的起点差不多,目前都成功的,资产基本要差一个数量级。
2)常年炒股的不愤炒房的,多少有一点点酸葡萄
3)看静态租售比,和看静态PE买股都是刻舟求剑
4)去年上海楼市从5月开始起飞,租金也飞涨,5年前买的房子大多翻倍,加上贷款杠杆以后远超股票(房产贷款不盯市值,没有margin call[俏皮])另外,房地产交易不便利,管住了爱交易的手。
5)一线都市在全球都是贵的,本地的有祖业的相当于八旗子弟,已经是赢家。
6)已经在魔都持有多套物业的不再买入,一是因为限购,二是因为人民币贬值预期开始全球分散布局。
7)我前同事现在London做著名房产中介亚洲区head,为国内买家抢房忙得很,估计也赚很多。
8)人民币对美元贬值但商品货币因为中国需求下降贬更多,墨尔本,奥克兰,温哥华等中国人爱去的地方都出现抢房
9)由于汇率贬值造成房产被抢购的地方,抢房团不光有大陆的,还有印度三哥和伊朗人。

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难得来一次北京,下午去了趟大舅家。酒仙桥附近,76年的老房子,5层的顶楼住着两个70多岁的老人和一个40多岁待业且一直未婚的小儿子。家里真是破败不堪,床腿坏了甚至还用砖头垫着。其实老两口都是老大学生,待遇不差,只是从三四千一平米开始就觉得房子太贵没买,然后钱都在股市里。

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David提出的其实是实实在在的上班族的现实问题,我也谈谈我知道的一些情况。北京典型的中产家庭收入,大概也就一年50来万,这还是税前,税后估计也就30来万。当然老婆工作好的家庭会轻松点,不工作在家带孩子的家庭会累一些。

我很多同学买房基本上都是在2013年左右,这个时候男方一般工作四五年,女方一两年,但基本模式都是双方父母供钱付首付、装修和车子,加起来差不多要一百来万,房子也基本上是选择4环或者5环。

我一同学,在南五环外买房,父母首付、装修和车子。现在一孩子,家里一保姆。老婆工作轻松,年薪十多万;同学自己年薪三十多万,每天开车转地铁上下班,每天四个小时,还经常加班。每个月的钱还房贷、养车、养孩子、保姆,几乎月光。

我一同事,14年买房,公司中层,年薪四十多万,父母首付,在东南五环外买房子,自己买车,现一孩子,老婆在家,每天上下班接近3小时,工作还算轻松。现在每月住房公积金还房贷,自己垫上一点,付上一家人生活费,还小有结余,生活负担不大。

我另一同事,15年北五环买房,公司小领导,年薪四十多万,多年积蓄加父母帮忙首付,老婆在家带孩子。每天地铁上下班,时间花费2小时多,工作偏累。每月薪水还房贷、养家人,小有结余。

这些都是比较典型的赶上2012年开始的互联网大爆发工资节节攀升的时代,能力技术水平很高,在某些方面甚至可以称之为专家级别的技术人才。这样的人如果还不能称之为社会的白领阶层我就不知道什么应该是白领了。但我感受到的是生活的普遍状态是累,生活中的绝大部分时间被公司所占有,工作压力偏大。平时哪怕对理财知识都知之甚少,更别说投资了。

另外一些是看到很多技术人才被逼离京,这两年身边就有上十位同事朋友离京,去的地方有:海南、南京、杭州、西安、大理、济南、广州等。

我个人的看法是:只有实体产业的发达,才能造就大量的中产阶层,而只有大量的中产阶层才会有大量的服务需求,劳动力价格水平才能大幅提升,进而步入良性循环。但当前不少85后中产却扎扎实实的被房子说累,如果没有房子,消费能力要比现在高不止一个档次。

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个人感觉大卫的许多话是很有道理的,能透过这些话看到背后的直诚和善良。我现居深圳,明显感觉到身边很多朋友本身不缺住房,但都在加杠杆投资住房,然后希望快点涨甩给接盘的。我也很希望小区房价今年再涨40%,到10万一平,然后90多平的房子一卖,回自己家乡或老婆家乡省会买套别墅,手里还有个五六百万,买理财产品每月收益就能轻松超过工资,会很舒服。

深圳一直都有卖房回老家的。但前几年这么做的几个朋友,都亏了。最早一个,是十年前,深圳房价破万时候,带着一模一样心态走的。

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这个故事08年讲到2015年,一直有效,但一二线城市没买房的却总是后悔的。之前看过一篇很深刻的文章,80年这批人的贫富差距拉开的关键点并不在收入,行业,而在对房地产行业认知的水平,第一套房买入的时间,买的越早的人越能明白房产升值的快速稳定性,有多余的钱会继续投入房产中,现在应该已经是接近财务自由的那波了。

作为一名在世纪交替时开始工作的70后,就我身边的朋友而言,几乎没有人持房低于2套的,有人说70后是被遗忘的一代,刚才也在戴维的贴子下看到有评论说70后是幸福的一代,我只想说70后是真正缺乏安全感却又最理性的一代,诚然去年的股灾对少部分70后是收割,但绝大多数人是非常理性而又有真正情怀的。个人而言,房价高低对我们不是很重要的事情。

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我听过的深圳疯狂现象之一:十个人合伙买房,1000万的房,每人一百万,做低房价后税费几个点,然后卖掉,整的跟无风险套利一样。关键你要是卖家,知道这伙人(个人)全款买,在这种市场,便宜几个点都愿意,正常贷款买房,至少2个多月,这期间10%的涨幅早就有了,置换的房东高兴还来不及。
你说深圳房价能不疯狂么?反正不然人活的节奏,不知不觉就被洗劫,还不自知。

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房子等于一个房东100%控股的公司,基本无风险经营超过50年以上,所有租金收入都归房东一人,而且属于无风险经营,即便经营到了50年,土地价值清算也是值钱的,这些因素都应该考虑到估值中去。
股市的市盈率包含的留存收益名义上归股东实际是归实际控制人,所以这部分是要折价计算的。
之前讨论过,如果要给公司的控制权估价的话,我认为至少值5~10PE,比如现在的银行股5PE,但要是我有足够的钱私有化,我愿意出10PE至15PE,私有化以后把每年赚到钱大部分分掉,再加上各种手段控制成本增加效益,这样下去用不了几年就把钱全部赚回来了。但只让我买一部分非控股股权,利益分配权不归我的话,5PE都要考虑一下,因为我的收益完全靠二级市场的接盘侠和实际控制人的慈悲心肠来分红收益没有保障,这一点大家可以问问宝能的要老板看他是否感同身受。
简单一点,我认为个人投资者在租售比和一年期存款利率相当的时候买房是正确的。

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房价即使暴跌,起码手里还有房子可以住,股票买不好是会退市,更何况市场上的良心企业不多,大部分都是来圈钱的,钱到手后公司就亏损,钱都让大股东高管瓜分了,总体而言股市低估是正常的,房价高估是合理的,股市的根本原因是信任危机,现在的股市估值也不低,遭到投资者用脚投票很正常。

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1.不论买房是对是错了;现在的年轻人真心买不起;深圳的安居房好的位置现在买下来也要10000+了;什么世道啊;
2. 都是中国梦,为什么努力工作的年轻一代却连最基础的安居需求都无法满足;
3.眼见得。深圳的普通职员,手上有个几十万的心里急的猫捞的似得,一定要买完房子(莞佛惠)才能心安。其实根本住不上;个个都是负资产;
4. 有个说法,深圳人,主业是买房,副业是工作;好吧。有了房又能怎样;
生活苦逼的要死,不敢打车,不敢冲动消费,不敢*** ***
我们在罗湖太宁路租了一间140平左右的民宅做办公室,房价大约是800W,月租金7500;租售比1.1%;

http://xueqiu.com/5819606767/65009778

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