住宅大涨,商住两用房为什么不涨?

这几天发了几篇关于楼市的文章,根本没有人相信,有时候觉得自己谈楼市真是咸吃萝卜淡操心,但看到现在还要入市的“刚需”们,总觉得不吐不快。
建外SOHO位于北京东三环国贸附近,绝对的黄金位置,2004年的时候我了解过这里的房价,每平米单价1.1万元,而我在宣武区买的住宅价格是7000多,12年过去了,我们小区的房价涨到了9万一平米,黄金地段的建外SOHO应该价格更贵吧,NO!,查了搜房网,建外SOHO单价才3.5万元,仅仅涨了3倍。
2004年的时候为什么商住房比住宅贵?主要是两个原因,第一是商住房可以租给公司,投资回报率高,第二商住房可以做为公司的注册地址。12年过去,为什么商住房比住宅便宜那么多?主要是三个原因,第一商住房只有40年有效期,第二可能不能落户口,第三物业费比住宅贵。
总之,便宜你能找出一堆理由,贵了依然能找出一堆理由。另外,北京酒店式公寓的价格,也只有同地段住宅的60%。建外SOHO一套135平米的房子,售价470万,年租金21万多,租售比4.5%,这个数字还是比较合理的,说明真正房地产投资者心里是有数的。

我说过,一线城市租房是最佳选择,但如果你有买房情节,为啥不去买商住两用房或者酒店式公寓呢?如果有落户口的需求,买一套30平米的小房子不就行了么。

其实我也投资中国的房地产,但是我不买住宅,也不会买商住两用房,我会买香港的租房公司,比如SOHO中国,市净率才0.4,相当于我单价1万多元在北京核心地段买房,成本只有那些“刚需”们的零头。

—————————-

商业产权 缺点:
1.商业产权,水电是商业的,贵很多。
2.商业产权,将来交易,要卖的话,税高很多。
3.商业产权,天然气一般是不进去的。
4.商业产权,不能挂靠户口,就是小孩不能读书。
5.放开限购后,商业产权,增值有限。
6.商产户型也差,很多没有阳台。

商住两用,现在都有天然气。水电煤贵一点点,和几百万的房价差额,哪个贵。转让税费贵,人家大卫说的是自住。落户,人家大卫说买一个30平的落户。阳台,现在都有,比住宅还大。

—————————-

不奇怪,买商住房和办公楼的都是开公司或者做投资的人,精的很,价格拉上去筹码全出来,而且也没人接盘,所以涨不起来。

住宅不一样,有一部分人买了房以后打死也不卖,相当于股票中的筹码锁定,另外拉高以后,还可以找到“刚需”接盘,不涨才怪。

只是觉得这个游戏挺残忍的,48元买中石油的人,你可以怪他赌性重,忍赌服输吧,可是掏空老人积蓄,背了天价贷款的“刚需”,你能怪他吗?也只能说是命吧。

—————————-

1,对于北上广深的房子,如果家庭负债率不高的情况下,不建议减持,如果只有一套房,那更不能卖掉。特大城市,人口还在净流入,对周围城市的资金虹吸还在持续,m2还以每年12%左右的幅度在增发。因此,北上广深的房价怕是还在半山腰;
2,文中的逻辑,放在过去的十年,都适用,那为什么,房价还在涨呢?
3,SOHO股的逻辑,4折买黄金地段的不动产,加上有个3Q的梦想业务,我觉得值博率不错。最差,是3Q没做起来,影响了利润,导致,分红比例迟迟上不去。房地产老板以前赚钱太轻松了,转型做客户为中心的业务,有待观察。企业转型的难度,是很大的,潘又不愿意牺牲利润,不愿意烧钱,因此,3Q只能保持关注,不可过分乐观。我觉得,如果,不做3Q。收来租金80-90%都分掉,股票的估值会上去的。
4,本人持有一些SOHO,闲钱投资。

—————————-

一直以来,商铺的价格远高于住宅,一个原因是无厘头的认识:一个商铺养3代,另一个是租售比高于住宅。其实,租售比高是因为产权40年和流动性差换来的。一较熟悉的邻居,2010年杭州房价最高时买一600万的商铺,因人脉较广,首付都是借的,想着以后卖出赚无本生意。开始租售比有3%,随着2010年后大批商业地产的涌出和电商的冲击,房客换了3拨,租售比降到了2.5%,想卖,稍低于当初的买入价也没人要呀,面对每月的巨额还贷,真是欲哭无泪啊!

—————————-

要讲租售比,就不可能理解中国的房价。北上广深现在的中档(四万以上)公寓住宅的房价还是被刚需支撑的,小孩要上学,大人工作要离公司近,不然交通压力太大。真有钱有权的人无所谓住在哪里,北京和上海的别墅这几年其实是在降价的。商住房如果作为住宅,完全是不上不下的定位,没钱的人承受不了高成本和无法落户等必要的需求。高收入的人其实也只能买得起一套主要住宅,即使没有户口和小孩学区的问题,商住房里面鱼龙混杂的环境,能买得起中高档小区的,谁愿意自己住进去?所以,商住房对中高收入的人都没有任何自住的吸引力,自住角度,只能是外派的或者单身的这类特殊人群的过渡方案。商住房的价值更偏办公楼,真的要细细地算功能,性价比和出租收益,当然不可能享受住宅的高溢价。

—————————-

商住楼的价格才是用来对比租售比的,因为不带户口学位等附加成分。深圳也一样,商务公寓价格低20%以上,现在房价泡沫很大情况下,理性的人应该买小户型住宅落户加上学,自己买或者租住地段好的商务公寓。事实也是这样的,小户型带好学位的已经涨上天了,聪明人不少的。

http://xueqiu.com/5819606767/65049288

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s