楼市强弩之末?

author: 卢俊

2月19日下午的时候,市场出政策了,类似关于契税减半也营业税减免的政策,又是激起各种狂欢,认为这样的政策对二三线的楼市有极大的利好。卢俊其实不是特别懂政策环节,日常出政策的时候我也不大发文字点评,但是今天楼典微信小窗我说:有没有感觉一点点不对?我说:感觉到了。

我说说我的一些直观想法:如果有一样东西,鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西,这个故事隐约在2015年的上半年股票市场上发生过;改革开放初期,所有好的稀缺的东西,比如大米,比如鸡蛋都是限购的,需要用粮票才能购买,不让买的说明是好东西;从商业逻辑上来说,针对一个目标密集性的出台政策只能说明两个问题,要么是这个东西有非常严重的问题,已经来不及中医调理必须西药针筒此后;要么是之前的政策失败了,需要用下一个政策来修补,但是不论是哪一种,都说明问题比想象中的严重。这是我不长的文科生涯里,自己时常告诉自己日常我们容易被欺骗的逻辑思路。

为什么在今年这一刻,我突然把这三点全部想到了呢,因为我手机碎片信息化背景下经常有几个关键词在刺激我的脑袋。所有人都看出来国家在鼓励大家买房,特别是二三线的房子;2015年最好的楼市,恰恰是那些政府舍不得卖严格限购的北上广深;从2015年下半年开始,楼市的扶持政策秘籍到令人发指的程度。所有这些片段都在潜意识里告诉我,是不是楼市的问题已经严重到开始腐烂败坏的程度?

我开始查找一些数据,判断整体市场是否健康的重要数据:城市库存。

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这个数据是我在任志强的微博里看到的,71853万方。因为甚少关注全国市场,其实我对7万方存量的概念是没有的,所以我找了一些比对的数据。

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2007年到现在,中国住宅的销售量只增长了80%左右,但是市场的库存已经翻了快6倍。我们认真看一下趋势,中国的房地产市场是从2011年开始失控,库存越来越多,越来越多,而且几乎没有任何停止下来的痕迹。

我希望大家记录下2011这个时间点。然后再来对比下,2011年前后,政府对待房地产的态度又是如何?

从2009年因为四万亿的扶持事件之后,全国楼市开始冲天逆转,市场快速去化,同时价格也快速攀升。而这个时候,全国的舆论压力也到达极限,当时经常在各个媒体端看到类似这样的舆论。任志强就是在这个时候被所有人认为是全民公敌。所以在这个压力下,我们可以看到政府对于房地产的态度就是:控制房价,从而实现平息舆论的目的。

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但是错就错在当时简单的认为房价飙升是因为炒房团的介入产生的,所以采取了限购和限贷的手段,希望能够遏制房价。这个政策,从目前来看,是没有用的。但是如果在那个背景下如果只有这一件事情发生的化,地产的蝴蝶效应还可以控制,不会有严重的恶化。

但是中央政府在用限购和限贷政策控制楼市的时候,地方政府却做了一件小事情。

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这是历年全国市场的土地出让情况,比较小,大家认真看。从2010年开始,土地市场的供应突然增多,而且在2013年的时候到达极限。为什么会出现这种情况,我们看图片最右侧的出让金占地方本级收入的百分比,在2010年之后提升到60%以上。换句话来说,地方政府突然发现土地市场这一块肥肉,然后在2010年开始大肆的出让土地。所以各位看到了没,2010年开始中央控制信贷市场不让需求正常的买卖房子,然后2010年开始地方政府又大量的出让土地,导致供应越来越多,需求越来越少。慢慢的,慢慢的,慢慢的,城市的房子库存越来越多。

一线城市有外来人口导入的帮助,城市得到了喘息,而大量的二三线城市,就在这样的背景下,风险得到最大程度的暴露。而所有的问题暴露了之后,地方政府也好,中央政府也好,突然意识到问题比想象中的严重,赶紧采取补救措施。

其实最有用的一招在2014年的时候就已经用了:除一线城市以外,其他城市取消限购,这个在所有人眼里最大程度激活需求的政策。但是,很遗憾,没用。2015年下半年出台降低首付政策,这个应该是仅次于取消限购的重磅政策了。但是还是很遗憾,还是没用。可以说,问题真的比想象中严重。

今年过好年没多久,就马上出台了降契税政策,在我眼里已经等同于政府已经开始着急的直跺脚了,要知道降低首付的政策才出台多久啊。我后面想想,政府还有招数么,不要说什么没用的降息降准了,没有人规定市场资金流动便多之后一定要流向房地产,资金永远比人要聪明。

也许和房地产有关的利好政策,政府还可以打出来的呢只有几个了:
1、完全的不限贷政策+强制的商业贷款7折政策;
2、个税返还甚至财政补贴。

我小窗了不少业内人一个问题说:如果这两个政策用完之后是不是就完了?他们回复都是:完了。我又跟了一句:地产完了?差不多吧。

5年前种下的恶果,不知道要花多少时间来偿还。

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