认识几个新公民,知道他们是这样折腾房子的

2012:

认识几个新公民,知道他们是这样折腾房子的。

其中一家,5年的一手EC,现在卖出可以翻一倍。于是他们卖了自己的单位,又买进楼上的单位,这样可以套现50w左右,自住。又去碧山买了套70w的小公寓,出租。2边还贷,原小区卖出买进,新房价大概100w,每月房贷大概4000吧(那哥们40出头了)。碧山那个单位,不清楚贷多少,算30w吧,每月房贷 1500?,租金可以有2500? 我想象不出碧山那里为什么会有70w的公寓,所以假设房子不怎么样租金不会很高。这样自住的房子需要自己掏腰包3000。夫妻+2个孩子,月收入估计6-7k左右。

我想这样的欠债是不是太危险了,本来就已经占一半收入了,如果租客那边没接上,就要入不敷出了。而且不管怎样,这家子已经毫无任何娱乐消费可用。

另一家,是上面那家的邻居。超级节省,家里没有信用卡的。也是2个孩子,据说每星期吃用不超过100块钱,几年前0 COE 时买了辆佳美,8w all cash。家里床都不用,全部睡地上。家庭收入多少不知道,只知道早早的把EC的房贷还清了,然后又去碧山那里买了套70w的小公寓(上面那家跟他们学的),4个人住那里因为孩子读莱佛士,原 EC 出租。这家应该没有还贷的压力,只是这日子过得,像苦行僧一样。

折腾的目的是为了啥?这些不正常不理智的购房者也是房价高的推手之一。

第一个真敢, 每月大部分都去还了房贷,这万一利息上调怎么办?的确很多人背后有“影子银行”支持。比如父母了,国内资产了,奖金了,兼职了,这些东西都是看不到的。但有的人,却因为家属生病或上学等还需要大笔的钱去资助。人和人真不能比。风险控制绝对必要。

但1楼的资产和负债比率和收入,170万资产(不知道是否有其他资产),110万负债,6000~7000收入。资产负债率64%,偏高,但也算一般水平。很多企业都远高于这个数字(也是为什么富人越来越富的一个因素,都是用储户的钱去赚钱)。
随着时间推移,还贷,资产负债率是一直下降的。房价如果上涨,这个数字将的就更快了。但如果下跌,就是另一个情况了。

分析1楼风险因素: 加息,空置或租金收益降低,房价下跌(银行会要求补钱),失业。而加息和空置不太可能同时出现。租金掉,也不会太大。大部分风险,还算可控。最坏情况,卖房,承担部分损失,净资产缩水。
我想他们应该需要一些必要的保险来规避(主要怕生病,导致工作方面…),童先生呢,专业人士解答。

———————-

2016 update:

2012 年 10,11 月那时吧,租金市场很好,鞋盒很热门。所以这位就被同胞们鼓动着动了心思。他自己本身的 EC 当时价钱也很不错,当时为了套现+夫妻俩拆开买房,他们换的楼上的房子也是超贵,等于自己的房子一分钱没赚,等于把自己的房子抵押了然后投到了鞋盒去。有一点当时我弄错了后来才知道,不在碧山,而在某个高大上路名的上段,鞋盒今年才能 TOP。好不容易可以盼着出租了,租金已经惨不忍睹,房贷利息又暴涨。现在租金什么市场大家也知道,郊区的鞋盒降价都没人要,什么转卖赚钱想都别想了。

这两口子原本敢这么冒险完全是基于稳定租金的,那时多热啊,本帖里的好多人当年都羡慕着呢,说有眼光。。。。现在彻底没戏。而且他们原来算得太过勉强,一点现金流的缓冲都没有。能省的都省了,小车不要了,女儿校车不要了,儿子幼稚园也不去了,每天跟着老妈上班。大概就在过一天算一天,看看有没有命等到鞋盒回温的那一天。 别说什么降价转卖,谁敢接盘啊。

就算房子原价卖出,去掉银行利息,当初套出来的现金就损失了不少,而现在同样房子的贷款又比原来多一倍。折腾四五年,一分没赚还白给了银行利息,还每个月处于高度紧张状态中。。。何苦。

某个高大上路名的上段 是不容易出租。 租金奇底。有同事组在那里,租金还比西边的hdb便宜。如果买的公寓在bishan就不会有这么大的问题。毕竟bishan卖或者租都容易。主要是当年设想的租金和房贷,跟现在的相差不少。收入支出一进一出这个缺口就大了。没本事开源,就只能一家子拼命节流。4年前帖子就说了,不留余地太危险。不知道当年挺他们的那些看客们,肯不肯捐点钱给他们度过难关。

http://bbs.sgcn.com/thread-14117679-1-1.html

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s