前车之鉴还是隔岸观火?香港楼市调整对“高烧”的京沪深意味着什么?

作者:蒲东君 (长江证券房地产分析团队)

一线楼市持续“高烧不退”,继深圳之后,上海再度掀起“抢房”新高潮。但与此同时,连涨了8年的香港楼市却陷入漫长的下跌。这是否意味着在经过上涨之后,北京、上海、深圳等地楼市会面临下调风险呢?

长江证券深度对标京沪港深之后认为,京沪深楼市长期仍处于健康区间,但短期存在调整压力。随着房价的长期上涨,一线城市的房租将继续看涨。以下为长江证券的分析。

香港:黄金期满,调整开始

香港楼市自 2008 年以来连续上涨的势头,在 2015 年 10 月止住脚步。春节之后,新界一则宅地以不足2万港币的楼板价成交,更是将香港市场推向舆论的风口浪尖。虽然事后显示此地块存在先天缺陷,但考虑到此前土地的连续流拍,以及去年 10 月后房价的连续下跌,香港市场步入由涨转跌的调整期已成现实。

长江证券认为香港房价下跌原因主要有三:

1.房价连续上涨,投资需求逐渐主导市场。全港私人住宅售价指数从 2003 年到 2015 年上涨了3.36 倍,而同期家庭收入中位数仅上涨了 66%。

如果简单的指数对比直观性不强,长江证券以九龙 C 类住宅(套面积在 40 平到 70 平的住宅)价格为例,做一个简单对比。

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不难看出,伴随着香港房价的连续上涨,后期能够负担高房价的人群越来越少,而房产交易也逐渐沦为“富人的游戏”。

2. 2009 年后港府连续推出 7 轮限制降温措施,2015 年第七次加码以后给市场供需和心理预期带来了一定冲击。香港政府的降温措施包括,降低贷款比例,限制还款收入比、缩短还款年限、限制贷款人身份、取消买房落户政策、提高住房供应量等。

需求侧与供给侧的一收一紧不可避免的给当地楼市的供需格局和市场参与者的心理预期造成了一定冲击。

3. 四季度以美元加息为代表的国际金融环境的改变成为压倒香港房价最后一根稻草。自 2015 年以来,关于美元加息的预期不断升温;而在“8.11”汇改之后,人民币正式进入贬值通道。香港作为城邦经济体,夹在中美两大经济体之间,经济跟随大陆走,汇率跟随美元走,在美元升值、人民币贬值的大环境之下,港元资产遭遇双杀。

雪上加霜的是,美联储在 2015年 12 月16 日正式宣布加息,宣告美元进入新一轮加息通道。采取联系汇率制的香港为了稳定息差,加息成为必然选择,香港金管局于次日宣布加息 25 个 BP,这也是香港自 08 年以来首次加息,加息打破了维持多年的低利率环境,并改变了利率预期,楼市被迫再次承压。

但从长远来看,香港楼市最大的依托在于其独特的经济政治地位和地理区位,加上港府自身政策回旋空间尚有余地,长江证券认为香港楼市的调整将会持续,但以暴跌式崩盘的可能性较小

从香港过往几次的调整历史来看,每轮楼市泡沫形成之后都会有一个三年左右的调整期,长江证券认为这次也不会例外, 2015 年底开始的几年,香港楼市可能一直处于震荡下行的“挤泡沫”过程之中。退而言之,至少在国际金融环境没有稳定之前,香港楼市难言探底。

京沪深港:深度对标,以资借鉴

香港经济与内地紧密联系,楼市遭遇调整之后,京沪深等内地一线城市楼市顿觉压力。京沪深楼市究竟何去何从,需要与香港进行深度对标,在宏观经济与房地产市场、居民购房压力、购房投资回报率等方面进行深入剖析。

地产销售/GDP比例:内地略高 趋势下行

房地产行业对于京沪深与香港的经济发展仍然举足轻重,但是由于城市发展阶段的差别,房地产行业销售额对 GDP 的比例略有不同。2015 年,京沪深等一线城市房地产行业销售额对 GDP 的比例略高于香港,分别为 15%、20%和 16%,而香港则常年维持在 9%以下。

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从静态的角度来看,京沪深的比例略高,意味着当地经济发展对于房地产行业的依赖程度要高,但长江证券认为这一现象是正常的,原因在于无论从经济发展还是城市发展所处阶段来看,京沪深皆明显不同于香港,起步稍晚一些,楼市正由新房住到逐渐转变为存量房主导。

北上广深的比例虽然较高,但十年间主要呈下行趋势,其中北京更以 17 个百分点居降幅榜首,香港则由 6.13%上升至 8.85%,呈现上升趋势。

房价收入比:整体较高,稳中有降,深圳异常上升

深圳的房价收入比最高,达到 28.17 年,香港次之,但也达到 26.68 年,北京、上海较低但基本上亦超过 20 年。这意味着,对于四个城市的普通家庭而言,购买当地平均价位住房的压力相当大。

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不过从动态的角度来看,北京、上海、香港近四年来的房价收入比呈现稳中有降的特点,幅度虽然有限但对购房者而言不失为积极信号;但深圳在 2014 年却异常上升,综合深圳房价最近过快上涨的表现,长江证券认为深圳房价短期内面临的压力较大。

房贷月供收入比:普通家庭依然难以负担

假设居民购房时均采用首付四成,30年等额本息还款,利率为4.9%(京沪深)、2.5%(香港)的住房按揭贷款。根据以上数据,结果仍然显示深圳处于较高水平,房价水平已经明显超出了普通居民的购买能力,除非居民收入有较大幅度提高,短期内房价调整压力较大。

下图清晰展示了四个城市月供收入比的情况(房屋总价选取住房平均成交价,收入选取家庭平均可支配收入)。

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房价涨幅:京沪深远超香港

截取 2012 年 1 月至 2015年 10 月(香港房价近期高点)京沪深港的月度房价数据进行对比,结果显示京沪深的房价涨幅远远超过香港,这意味着投资于京沪深房产将会获取远远超过投资香港房产的收益。

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租金回报率:低于香港,租金指数继续看涨

租金回报率衡量居民购买房屋后将其出租的收益率,长江证券可以看到京沪深与香港的租金回报率都在走低,而同期租金指数却在不断上升,这说明近年来这些城市的房价都在快

速上涨。另一方面,京沪深的租金回报率基本上都低于香港,说明京沪深的租金相对于房价存在一定程度的滞涨,考虑到京沪深具备较强的需求支撑,长江证券预计未来京沪深的

租金指数将继续走强。

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长江证券总结称,京沪深楼市长期仍处于健康区间,主要依据在于地产销售对GDP 比例将随着存量房时代、经济转型深化继续走低,但土地供应收紧推动地价上升值得注意。其次,长江证券认为京沪深的居民购房压力整体较高,京沪稳中有降,深圳则异常上升,房价面临短期调整压力。最后,在投资回报率上,京沪深的房价涨幅方面远超香港, 投资回报率高于香港;但租金回报率略低于港,但回升走势缩小了与无风险收益率的差距,京沪深房产的投资价值有所提升。

http://wallstreetcn.com/node/230718

 

 

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