“大学生买房零首付”和楼市乱政

author: 沈晓杰

今天的中国,每每有顶层钦点的较大经济政策出台,都会被“看齐意识、核心意识”极强的下级官员视为“重大政治任务”而高度重视,各种地方奇葩政策也随之应运而生。周二,沈阳市政府出台的有关促进当地房地产市场健康发展的实施意见,着实又把舆论和公众“惊骇”了一把,尽管当日晚间沈阳市政府官方微博宣布叫停此次房产新政。

自从中国国家主席习近平去年11月提出要化解房地产库存之后,中国各级政府都把“去库存”作为了房地产市场的主旋律。沈阳市围绕房地产市场去库存出台的“意见”之所以让人震惊,就是因为其中竟出现了“大学生中职生零首付买房新政”奇招。按照沈阳市政府出台的这项新规,无论是高校和中等职业学校的在校生还是毕业未超过5年的,买房“首付比例实行‘零首付’政策”,而且最高贷款额度还放到了60万元(单方)至80万元(双方)人民币。除此之外,对这些在校生购买商品房的,还给予“每平方米200元的奖励政策”,并对上述购房的在校生和新毕业生“给予契税全额补贴政策”。

沈阳市这项“创新”的楼市新政之所以把人“雷倒”,是因为它已经远远越过了房地产市场的规矩和金融政策的红线。众所周知,任何人要买房贷款,都必须要有基本的偿还能力和条件。而一定比例的房贷首付,既是偿还能力的一种基础保证,又是贷款银行和金融机构规避房地产市场风险的基本保障。尤其是在房价高企的当下,相当比例的房贷首付,还可以防止在房地产泡沫破灭、房价开始跳水下跌到一定幅度(和首付贷款比例相当)之时,银行和国家的金融体系不会因为房价的崩盘而失控陷入危机。也正是因为如此,即使是在顶层房地产去库存的强大压力之下,中国央行最近推出的房贷首付新规也还是把首套房首付比例下限定在了25%(各地可向下浮动5个百分点),把二套房首付比例下限定在了30%。这也可谓是中国金融系统在去库存的巨大压力所筑起的“最后的红线”。

而沈阳市出台的“大学生中职生零首付买房新政”,不仅大大突破了央行所构筑的“最后红线”,而且新政的得益人群,不是基本上没工作收入的大学和中职院校的在校生,就是收入微薄的新毕业生。特别是一些未满18岁的中职生,更是连“完全民事行为能力”都没有。按照房地产市场房贷的“基本行规”,房贷申请人不仅要年龄在18周岁(含)以上,有合法有效的身份、居住和收入证明,借款人更被要求职业和经济收入稳定,具有偿还贷款本息的能力。而沈阳则用“红头文件”力求改变这基本的房地产市场规则,它在试图通过向“一无所有”的大学和中职在校生和新毕业生敞开“零首付购房”的同时,也打开了制造危机和风险的大门。

按照现在的房贷利率,贷款80万并以还款期限为20年计算,每月的月均还款额就高达5200多元。而据沈阳当地媒体和沈阳人才市场对去年上半年当地大学毕业生的就业薪资调查,企业提供的岗位平均月薪为1911元~2725元(总体平均为2300元左右),双职工家庭的平均月收入也就5000元不到。这就是说,如果沈阳当地的大学和中职生被新政忽悠“零首付买房”,意味着即使在工作以后,至少有十来年的时间每月所有的工资不吃不喝都不足还房贷。当然,风险最大的还是银行。还不足房贷的家庭不可能不吃不喝,更不可能把全部的工资收入用于还房贷上。最可能的结果,就是房贷的烂帐越来越多,银行的不良贷款越来越大。

实际上,沈阳的“大学生中职生零首付买房新政”,除了有助于政府完成“去库存”的政治任务以外,无论是对购房者还是放贷的银行来说,都可能弊大于利。

那么,为什么在这样显而易见的“风险和红线”情况下,沈阳市还是迫不及待一意孤行的推出争议极大的“大学生中职生零首付买房新政”?

主要原因在于,前几天央行行长周小川在上海出席G20财长和央行行长会议新闻发布会时的一番言论。他认为,和有的国家个人住房贷款在银行总贷款的比重占到40%-50%相比,中国还是偏低的,只有百分之十几。银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品,房贷首付比例现在降低是有空间的。也许正是如此表态,为沈阳出台放水的“大学生中职生零首付买房” 新政奠定了最后的基础。

其实,中国房贷的主要危险还不是来自于“大学生购房零首付”,毕竟那是极少数个别地方正准备推出的“试验产品”。中国房贷最大危险,还是对房贷申请者还贷能力的不加区别。为了目前看起来还有利可图的个人住房贷款,银行不仅极少审核房贷申请人的职业、收入和还贷能力,而且就连首付款也任其“东借西凑”。这使相当多不具备购房条件的人,可以冠冕堂皇的贷款买房,甚至是批量炒房。

而按照发达国家的惯例,只有当家庭收入和所要买房的房价收入比控制在5-6以内(所购房屋总价不超过该家庭5-6年的收入)时,银行才会对购房者发放贷款。而中国为了使更多泡沫之中的高价房去化,政府政策上对此基本是“双眼紧闭”。而一旦房地产市场泡沫破灭,中国就将极可能出现比当初美国两房危机还要剧烈的风暴。

也许,今天中国的央行当家人还可为个人住房贷款比例不大而宽心,但房贷总量比例的多寡,并不能掩饰其贷款质量的风险。房地产市场明的和暗的各种无限放大的“杠杆化”,最终导致的风险,还是要银行来承担。

中国这十几年来的房地产市场,走过了曲曲折折的弯路;房地产政策,也从年年调控到年年救市。归根结底,就是在房地产市场和住房问题上,头痛医头,脚痛医脚,政策缺少系统性、前瞻性和主体性。“买得起房”这个住房政策的灵魂,被唯增长的高房价模式所取代。这从根本上导致这些年中国的房地产和住房政策走上了“歪路”。住房问题上的“民怨沸腾”和房地产市场的大起大伏,可谓是这方面“乱政”的集中体现。

正是这些忽左忽右、忽调控忽救市房地产和住房政策上的“乱政”,使中国的楼市一路走来“地雷阵”连连。如2009年的救市,不仅终结了房价在市场调节下逐步的“合理回归”,而且更使后来的楼市和房价走上了一条狂奔不羁的不归路。

在今天“新常态”的大势下,中国的房地产市场似乎又“回温”当年的救市之道。最近几天“北上广深”和南京等地“疯魔”一般的炒房和房价暴涨现象,更以事实证明:一些主观上看上去不错的“救市之策”,再次成为阻碍房地产市场健康发展的“地雷阵”。 “大学生中职生零首付买房新政”,就是其中生动而形象的代表。

中国的房地产市场,再也经不起各种不靠谱的“救市”之策刺激,只有来一场彻底的住房供应模式革命,才能从根本上解决问题。

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