一位地产投资者眼中的中国楼市

子桐

我是一名地产投资从业者。具体讲,就是用PE的方式和国内地产商合作,从看地、拿地、建造、营销,直到退出。这个行业听起来高大上,但其实仅是国内地产业务链条上的一环,享受了地产业高速增长的风口,至今仍在天上飘。

身为从业者的我被亲朋好友咨询最多的就是如何看待房价、何时买楼,以及买怎样的楼。这几天,电视上的“日光盘”消息又刺激了他们,我的电话在这个属于微信的时代,再次密集地响动起来。他们已经没有耐心和我在微信里慢慢聊了。

作为从业者,我们接触到的地产业数据浩如烟海,无论是国家这个宏观面的,还是1线城市、1.5线城市这个中观面的,甚至是标杆房企、房企新秀这个微观面的,想把它们随时拎出来,整理成一个逻辑基本严密、情节足够动人的资本故事,并不是难事。只是,从业久了,对这种说服别人、感动自己的“讲故事”,不免厌倦。

为什么厌倦?是因为中国内地的地产说到底是个非常本地化的产业,即虽然土地产权年限、土地权证办理程序、上市销售与流转的法定程序等是一样的,但各地能够影响销售这个最重要环节的土政策却千差万别。比如,各地的新房可以开始预售的充分条件非常不同,有些地方只要建筑主体出地面即可,有些地方则必须封顶;各地对待小区配套停车位的产权处置非常不同,有些地方可以交割、个人所有并办理相关权证,有些地方则完全不可以。仅从这几个小例子就可以看出,想准确预测全国或者一个大区域的房价,是很难的。

也是从这个意义上,我对中央政府调控房价的政策并不关心。有些人会说,中央政府无论是调整首付比例,还是调整银行信贷,影响都是巨大而全面的。我对此的看法是,一个影响巨大而全面的政策很快就会转化为一个背景性的条件,就像产权是70年一样;真正影响房价走势和购房者决策的变量仍然都是本地的购房相关政策。

就预测房价这档子事而言,最具讽刺意味的是,事后来看,预测房价其实并不难,就是“涨”,中国房地产居然单边上涨,并持续了这么多年。因此,对很多同业好友来说,他们都懒得去做预测了,甚至瞧不起那些整天议论房价的同行名嘴。

从业这么久,不厌倦乃至有乐趣的事倒是有一件,那就是看楼。行内话叫踩盘。踩盘是观察行业最接地气的方式了。截至目前,对于深圳的新盘,本人几乎每个都看过,从营销造势开始,到各类现场营销,再到参观样板房、蹲点销售大厅,乃至研究户型园林、内部装饰,作为地产投资从业者,“我尽力了”。

尽力而为,总有回报。踩盘久了,难免心动,自己也加入了炒房军团,与中小企业主、官员太太、银行资深客户经理、信托资深理财经理、地产公司中高层等各色炒房者切磋交流,共进共退,一度对深圳乃至北京、上海小有名声的楼盘如数家珍。

为什么要炒房?答案只有一个,资产荒。没有房的人买房,是为了安居然后乐业,这个很容易理解。但这些年和我聊房价最多的,是有了可以安居的一套房、手上积累了一定数额的资金而投资无门的人。当然,其中也不乏在股市碰了个鼻青脸肿退下阵来、重振旗鼓的标准中产阶级。

所以,我的看法是,无论是这几天的北京、上海、广州市场,还是去年的深圳市场,都是在抢资产,涨价速度越快,说明争抢的气氛越浓烈。

昨天开始,微信里开始流传炒房军团的各种玩法,段子手的注意力从股市挪到了房市。我也听了一些,不觉莞尔。一方面,段子手披露的多是陈旧的手段,真正大咖的炒房者已经在尝试更刺激的玩法,并不断攻城略地;另一方面,也暴露了靠着这些段子添粉加V的网红们的无知,抑或揣着明白装糊涂。

接着,我会冷笑一声,原因是,在深圳,这种炒房的方法在去年就悄然兴起了,本人还“有幸”参与了一次。

去年10月,深圳后海新开了一个业界瞩目的豪宅项目,主打广告语是:“这里能接收到深圳第一缕阳光。” 这不是文艺青年式的矫情,因为这个房子肯定不是造给文艺青年的;而是说明了深圳独特的山海资源。

我通过朋友去踩了这个豪宅。置身其中,所能感受的不仅是第一缕阳光带来的刺激:交通极其便利却一点都不吵闹,一览无余的一湾海水就像私家花园,样板间奢华大气而又不土豪……在屏息观赏了近一个小时后,看了看报价单,我最喜欢的那套接近3000万元人民币,而总价最低的也要2100万。摸摸口袋,想想心率,我红着脸走人了。我承认,有一刻,我担心这个盘会滞销。

但是,我很快就发现自己太缺乏想象力。这个盘在一个普通的日子开了盘,不到15分钟,近百套房源销售一空。掐指一算,销售团队应该毕其功于一役,完成了全年任务指标。

以从业者的身份,我从内部了解到的购房者信息更是让我大吃一惊:很多购房者不是顶尖收入阶层,而是名副其实的炒房者。

正如这几天流传的段子所说,这些购房者自己并没有多少真金白银,而是四处借钱来买这个房子。售房现场就有以激进著称的某股份制银行坐阵放款;出门不远,就有西装革履的销售人员给你提供融资方案;再一问同行,加入这场激战的,还有P2P、小贷公司、消费金融公司、地下钱庄、与开发商关联的金融公司,以及一些类似同乡会这样的高利贷机构。据本人估算,信用状况良好的话,2100万那套,只需要自有200万资金即可入场。

我的上述描述和判断,意图并非唱多或唱衰房价。只是想以业内人士和个人炒房者的双重身份说明目前的抢资产风潮之疯狂程度,以及一个最简单不过的道理:购房者最重要的第一步就是实地走访。

房价高吗?说实话,高。而且,这种高已经令很多老资格的从业者感到一丝恐慌,因为高房价透支了未来的增长空间,就像挖煤,前人把后人的稀缺资源耗尽了。

但是,从业者都明白,1线城市甚至1.5线城市,进阶有房一族的门已关闭,任凭再高学历再高收入,也只配为先知者埋单了,先知在暴涨前已疯狂入手,而无知者将继续无畏。

现在是入市的时机吗?我的回答是,任何时候,要坚持自己的独立思考和判断。你需要时常追问自己的是两个问题:第一,如果还没有房,你能否一直憋着不买?第二,如果你有房又有点钱,除了买房,还能做什么像样的投资?回答这两个问题,很多时候与房价上涨并没有直接关系。

我相信,对当前局势最关心的读者中,相当数量是在问自己第二个问题:手里拿着一或两套房,以及数量上非常尴尬的存款,跃跃欲试又望房兴叹,承受着一种不被人理解的煎熬。

我给不了答案,只能对大环境做两个非常有信心的预判。第一,但凡在国人心目中属于热点城市的房价,都难言下跌,除非读者诸君准备让自己现有的财富、未来的努力化为乌有;第二,就政府所能使用的地产调控手段而言,政府想通过一招调整就实现稳定经济基本面与照顾民生的双重目标,几乎是不可能的。

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