我眼中的广州房地产

这段时间楼市热到爆炸,我也来聊聊。关注广州楼市是从06 年开始,至今快10年了。这十年,目测广州的房价逐渐沦为二线城市,相距100多公里的深圳房价已经是广州的一倍了,03年的时候,两地的房价还大约为3000多,甚至比广州还要便宜,十多年过去了,甚至已经迈入了10万的门槛,按照官方的统计数据,广州目前只有1.5万左右。

传统意义的广州城区,泛指老八区:越秀、天河、海珠、荔湾、东山、芳村、黄埔、白云,而对于老广的深度情节来说,越秀,东山,海珠,荔湾才是广府文化的发源地。越秀的北京路,荔湾的上下九西关文化,东山的旧别墅群,海珠的江南西,在这个地方听到的广州话是地道的广府口音。城市的规模总是随着市政的版图不断扩大而延伸,衡量一个城市的中心,我们会以最高的楼所在地为准。以广州为例,解放初期就是爱群大厦,80年代移师至环市东路花园酒店一带,90年代因为第六届全国运动会的兴起,拉动了天河体育中心,区内六运小区就是因为六运会的缘故而有名,曾几何时,天河北的中信大厦是多少人办公的场所,而如今这一切,又给一个新的 名字取代了,珠江新城,所以珠江新城也当之无愧成了全广州最高房价的地方,区内目前已经开发完毕,新楼盘寥寥无几。
广州是一个高度包容的地方,如果来到小北、矿泉街、瑶台一带,还差点误认为自己走进了非洲。很多外国人认识广州都是从一年两届的进出口贸易会。时至今日,白马、沙河、新中国服装批发,中大布匹城,大沙头二手手机交易,一德路海味批发,三元里美博城等等。与深圳发达的创新文化氛围对比起来,广州还是走着它传统的商贸中心角色。 广州能够数得出有名气的上市公司实在不够5个手指。

如果说城市的创新能力不足而导致整体经济力下滑,那么发达的轨道交通又使人们的钟摆式生活,即在城市中心上班,远郊生活成为了现实。坐过地铁三号线的人都知道那种滋味。广州目前拥有除7号线以外的1到8号线,增城,花都,从化的地铁也在建设中,预计陆续于2018年前开通。广州无论是已拥有的地铁数量,在建的地铁里程,都要远超深圳,郊区的大量楼盘供应对缓解高房价起到了极为重要的作用。以天河珠江新城为例,目前3年楼龄二手楼房价大约在5万,但距离30公里的番禺市桥大约1.5万,坐地铁也不过是40分钟。如果不介意,1万元的楼梯楼就有交易。
产业升级转换能力不足,便捷的轨道交通,郊区楼盘大量供应,正是导致广州房价与深圳的巨大差距所在。

在过去十年,我目测了广州房价2个巨大跳跃,第一个就是07年,整整涨了1年,当时买楼有句话叫海鲜价,意思天天不同。08年4月左右,针对楼市过热问题,开始了第一次宏观调控,不久就遇到了百年一遇的金融危机,后来也就是大家非常熟悉的四万亿,在首付2成,房贷7折利率优惠,二套房三成,房贷利率8.5折巨大优惠刺激下,09年房价又坐了一次火箭,一直持续到10年。不久政府又认为房价过热,于是又出了宏观调控政策,于是从11年限购至今。

回顾过去十年会发现几个非常鲜明特点:
1,广州房价两次大跳跃是07年和09年,期间都是政策鼓励买楼,主要是从货币政策(利率和降准)和税收两个角度去影响民众。
2,每次遭遇政策调节,广州房价都是以小幅回调完成,我所接触的大部分业主心态是能卖则卖,不卖则放租,反正我也不急,除非个别业主等钱用会考虑降价出售。
3,07年和09年这两个楼价上涨巨大周期都频现投资客身影。

本轮楼市又牛逼逼的火爆起来,能否重现07年和09年光彩?我认为难了,经历过去十多年房产大牛市,房价达到历史高位,往上拓展空间不足。广州06年的市中心二手楼梯楼大约为4000元一个方,电梯楼6000,目前普遍达到2万和2.5万。以前几十万就可以买套二手楼,现在动辄需要百万。除个别师奶级以外,投资客基本采取按揭方式买入,目前高企楼价,投资客需要动用资金过于庞大。业内交易清一色采用实收方式,意思是买家承担全部费用,前期交易费用将占据总成交价5%成本,而买家按揭方式为等额本金,以20年按揭为例,前五年的利息比例占据全部利息7成以上。如果一年内楼价升值幅度不及10%,买家将遭受损失。日前与中介交流,目前市场买家以自主刚需入市为主,主要目标是百万价位小两房。投资客基本绝迹了。

从官方公布的数据看,广州常住人口从06年底的1000万增加到13年底的1300多万,一线城市对人口的吸纳能力还在持续进行中,无非还是优质的教育、医疗、就业资源,以东山区的东川路为例,靠近省人民医院,中华广场,省实验中学,这些配套都是长时间形成的,地段体现出来的就是房子的价值。与股票博弈筹码不同,房子能体现出居住属性,而这种属性是和城市的福利资源想挂扣。从历史周期看,货币贬值是必然趋势,主要表现在购买力下降。能够体现优质地段价值的一线城市房产,无疑还是抗击通货膨胀的最有效工具。很多人都认为炒股可以实现财务自由,几轮牛熊经历下来,活得最好的还是房奴,虽然每个月都上缴了很多利息,但房子实现的保值性真正做到了一个财富的积累。

在目前国家强烈供应侧改革背景,以我自己熟知的房产为例,昔日光辉难以重现了,但个人判断的是房价将会持续高位运行,后期政策将会通过控制土地供应手段来维持高房价。毕竟中国的房地产出事了就完蛋了,这是一个谁也无法承受的痛。

http://xueqiu.com/6413254712/65669965

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