北京买房记:买了套商住两用房

过年回来就开始准备买房,上周末终于签了合同,交了定金,虽说网签还在途中,变数还有,不过感觉只要房价不一下子涨上天去,应该没太大问题。终于要有自己的第一套房子了,一时也没啥太多事要做了,白担心也没意思,无聊就来写点买房记吧。
总共实地看房也就花了5天时间,其他时间都是在手机APP里面挑选,刚开始各家中介的APP都下了,搜房网、链家地产、我爱我家、爱屋吉屋。不过后来爱屋吉屋的APP打不开了,听说是倒闭了,不知道真假。然后花了个区,从公司往东的找链家,往东北的找我爱我家,往北的找搜房网。公司在北四环和东四环边,所以往西和往南的房价太贵了,感觉买不起,年前都淘汰掉了。
现在定的是找的搜房网的,在立水桥附近的一套商住两用的房,68平米的小两居室,总价约150万,均价约23000/平。也是找的这几家中介里面搜房的太热情了,总是给我推荐房约着去看,网上房源自己调其实总有漏掉的,所以其他两家中介虽然也有实地看房的,但是都是网上我先挑过了的,所以实地也没看出来啥特别的心动的。可能因为大公司吧,不是那么使劲揽客,而且本来搜房的佣金就是最便宜的,所以心里感觉也比较好。

最终其实有两套房都觉得比较好,一开始定的是另外一个大一些的,74平,180万的,虽然均价贵些,也只有一居室,但是采光很好,装修用的是日式的榻榻米,我也非常喜欢,不过到了签合同的时候,业主告诉说房子去年10才拿去做抵押的,所以现在没法过户,然后还想要我这边把首付的钱给了才肯成交,光给定金不干,觉得根本就是浪费时间了,有抵押,里面有租户,还贵,要给首付还不能过户,我又不是冤大头,所以直接就说不要了,让业主回去了。不过好在还有备选方案,第一个没谈成赶紧联系第二家,跟业主一聊,没有抵押,各种费用都干干净净,半小时就定了要。结果签合同的时候去搜房网门店居然停电了!搜房网门店居然停电了!然后点着蜡烛谈合同细则签,完事后我中介的微信朋友圈还发说“现在买房都要半夜点着蜡烛来签合同,房子到底有多火就不用我说了吧”。Excuse me?第二天就要上班了肯定我不想请假来签合同而已,再说停电也不是我造成的好吧~

整体对这套房子我个人还是挺满意的,由于是商住两用房,产权只有50年,所以房价基本上只有周边住宅的7折,每月租金能达到4300/月(看的时候有同户型的问的租户的),算上商住房用作办公的话租金能多加1200/月,整体租售比在1:250,基本上租售比的合理区间的中值水平(搜的知乎的租售比算的)。两居室的话父母来了也好生活,商住两用未来想换房的话也不用受限限购政策好出手。不过商住两用的最大问题就是涨价慢,原业主14年买的时候就花了140万,对比住宅的涨幅基本没法看。不过反正是自己的第一套房子,首要条件就是要能住,够值,所以问题也不大。
看房这段时间确实感受到了房地产的一些疯狂的地方。首先是学区房。因为最开始的时候还没太大概念,反正就是各种看呗,也看了几套学区房。那几套附近是有个清华附小的某个校区之类的吧,房子明明都是2000年后修的,小区看上去都破旧的不行,里面住的都是各种爷爷奶奶,中午想请一块看房的闺蜜吃饭都找不到比较好的地方,走进饭店,正是饭点都没几个人。每一个卖房的都是“孩子要上中学了,所以卖掉小学这边的房,准备去市里换中学附近的学区房”。我也算理解了为啥这一片学区房感觉就跟老年区似的了,因为都是为了孩子读书挂户口用的,根本不是打算住的,我也是佩服这群人了,为了孩子上个学,各种折腾自己,有着精神干嘛不直接把钱攒下来留给孩子将来用,绝对不论什么大学一毕业就能成千万富翁。

然后是贷款。因为我买的是商住两用房,所以只能首次贷50%,算上避税需求,可能只能贷30-40%,所以中介给我介绍了一通首付贷的情况。综合算下来,首付贷的年化利率大约是18%,简直是抢钱。但是由于商住两用房做二抵贷款,总贷款可以达到70%,和一般住宅一样,所以我估计很多买商住两用房的会选择首付贷来缓冲中间的那30%多,等拿到二抵后再还,时间短的话利息也不会太多,对于借出首付贷的来说也基本没啥风险。不过我觉得18%的年化简直就是抢钱,垃圾债现在都没几个债有这个收益率呢!于是果断改成找老板要赞助,反正过一段时间就能还了。所以我觉得最近限制首付贷的政策出来,其实对于住宅这种本来就高企的房价来说,应该没什么用,只对于商住两用这种影响比较大吧。

但是改作组合房屋来抵押消费贷的话,情况就大不一样了。之前说的那个180万刚做了抵押没多久的房子,原值是122万,按道理来说只能贷款61万,但是由于业主有好几套房子,每个估值和买入时间不同,一组合拿去银行贷款,算到这套房子上就能贷出来140万!超过了70%!中介还说如果用这种方法的话,就是180万他也能贷出来。只是做了一个组合而已,就能做到这种地步,简直可怕,而且确实做到了这件事也让我明白之前网上流传的那些段子不止是段子,房地产市场现在确实存在着很高的金融杠杆,也让我越发忧虑感到在现在这个时间点买房,有高位接盘的风险存在。
不过好歹是自己的第一套房子,兴奋总是大于担忧,感觉还是挺不错的。

http://xueqiu.com/7738481478/65813786

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