水木社区:近期对超出认知的房价的一点感想

以前也没发过什么帖子,近期有感于市场的火热,有点想法想和大家讨论。

前段时间同学聚会,聊了一圈,感觉周围同学要买房换房的基本上都集中在去年年底到今年上半年上完车了,另一方面收入呢,其实也没感觉出来谁有特别大的跃升。只是一个小样本,感觉本轮房价爆涨的根源还是在宽松的信贷随便就可以上杠杆堆起来的,加上实体经济差、外汇管制的情况下部分大资金的避险需求的推动。

实际上除了金融和IT还有少部分影视传媒、更少部分的创业成功人士之外,其他大类行业这两年能说收入有可观增长的目测凤毛麟角。去年下半年到现在,实体经济是非常糟糕的,上市公司一年能有个上千万的净利润就是不错的公司了,这基本是中国上个十年最优秀的这部分企业的生存现状,实体经济千百个人辛苦忙活一整年,可能比不过京沪深加上部分二线城市的一套房子半年的价值增值。实业误国炒房兴邦的模式会一直持续下去么。

包括二套以上的房子已经可以按照投资的资产来算了,租金作为回报率,因为资产价格暴涨这一年来的收益率实际是急剧下降的,有人会说未来租金也会涨呀,但租金的增长在一段时间内也有天花板,如果租客的收入没增长,每月一分钱没赚到还要倒贴给房东?再算上未来可能的房产税转嫁,房东实际到手的来自租金收入现金流的提升空间非常窄。如果你非要说一线城市买房就是因为房价一定会涨肯定会有资本利得,这个我也没话可说,因为过去十年就是这样的情况,拿不出例子反证。

人口周期拐点来到时是什么样子呢,远的看看早年的日本,近的看看现在的东北就知道了。东北的计划生育政策执行的最彻底,周围同学如果一家有两个,那一定是双胞胎,这一政策的效果在三十年后以东北经济的断崖式下跌展现出来,经济上的衰退固然有多方面原因,但人口的因素是其中最重要的一方面,本身人口就因为计划生育减少,又外流严重,很多地方的中小学因为找不到生源而合并,回去连母校都找不到了。没有了年轻人,房价靠什么支撑呢,老年人会去狠命加杠杆买房么,回到全国来看,东北只是先行一步,人口的全面拐点就在这几年到来,一线城市会更滞后,但终究也不会缺席。这个周期转折的力量是很强大的,未来的十年二十年都逃不过这个力量的左右。

85-90这波主力刚需,抛开无休止的改善的欲望不谈,该买房上车的感觉基本也快到尾声了,当然这也可能是我的视野所限,再置换或许就是五到十年后的事情了;刚毕业的小朋友由于一线的户口收紧的政策要形成实际的购买力恐怕也需要几年的时间;二胎政策的冲击期恐怕也快过去,有这种想法的这轮早早动手也置换完了,直到小孩成人前再形成新增的购买力可能会间隔相当长的时间。

支撑一线房价的收入方面呢,股市腰斩后金融业遭受重创,基金券商保险今年的收入预计要大幅缩水了,可能也就债券相关的业务条线勉强支撑一下,银行一堆隐藏的坏账不降薪已经不错了;互联网一直在烧钱,真正能实现盈利的也不多,等资本烧不起了(已经有这个趋势),除了每个细分领域剩下的几家,大部分IT精英们的好日子可能也就到头了,创业成功者和影视传媒明星毕竟是极少数,那后面支撑房价继续往上冲的高收入人群会是谁呢。

房价何时到顶,调整的触发因素是什么,没人说的清楚,可能是某一个不起眼的调杠杆的政策,收紧房贷,就像股市5000点查了个配资就多米诺了一样,嗨完了回头一看我去,怎么没人跟了;或者是房产税快于预期出来,现在国内持有房子是没成本的,持有者坐享了城市的市政建设带来的房产增值,但卖地收入是政府收入的大头,政府卖完地后没收入了怎么办,今年又发了那么多国债地方债拿什么来还,所以对那种只有70年产权就不会有房产税的想法真的很一厢情愿,房产税最后一定会出,出来的话势必会很大程度上改变房产持有人的行为;再或者是汇率阶段性的下台阶贬到官方认可的位置,放开资本自由兑换,这个杀伤力也很巨大,移民的恐怕要更多起来,版上这么多千万资产的中产可以方便的进行全球的资产配置了,卖一套国内的空闲的小房子,换个美国湾区的大别墅好了。

近期感到版上越来越强烈的一致看多情绪,越来越多的纸面上的千万富翁,还有大家到处寻找价格洼地,一级市场方面地王频出,这些都和去年5、6月份的另一个市场非常相似。看到一线房价永远涨的说法,我们都没有经历过完整的地产周期和人口红利周期,在一个周期都还没走完的时候,就断言未来10年一定会复制过去10年的模式么,谁敢保证自己不是感恩节前一天的火鸡呢?从经历过的其他资产的周期来看,我们知道资产价格会有涨必有跌,去年以前我们也没有概念什么叫做连续的千股跌停,见识了之后我们知道了在信息快速传播的社会里资产的流动性是可以瞬间归零的,带着杠杆的价格的调整也可以做到如此的迅速而猛烈。今年以来资本市场各个品种的炒作都是飞快,每个小周期过后都是一地鸡毛,房地产市场作为周期更长的资产会不会是特例呢?日本股市90年见顶,东京地产91年见顶,伟大的天朝能避免走同样的路么?我只知道这样的流动性陷阱下,人多的地方不要去,资产价格最后的主升阶段,没人知道有多长多高,将是最冲击人的理性认知的直到将人的认知重新刷新到一个疯狂的高度,就像5000点时会喊10000点一样。

上面只是近期看到超出我理解的一些情况后引发的一点感想。刚需的同学可以无视,以免打乱你们的节奏。欢迎拍砖,希望三年回过头来看,我被重重打脸。

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