上海已成全球最大豪宅市场

《金融时报》

如果从2015年“330新政”算起,这一轮房价的上涨已经持续了一年多。很多城市不仅房价屡创新高,连房价的年度涨幅纪录也相继被打破。正当大家对高房价似乎已经习以为常之际,却不知一个新的纪录已经悄然接近。这次,还是世界纪录。
前两年,当大家谈论到中国房价过高时,曾经有个观点颇为流行,大意是:“虽然我们的房价已经很高了,但和那些国际大都市相比——如纽约、伦敦、香港、东京等,尤其是这些城市的核心区域相比,我们一线城市的房价和他们还是有段距离的。综合考虑我们的人口密度、经济发展速度等因素,我们的房价并不算太离谱。”
但随着最近一段时间楼市的量价齐升,情况已经在悄然发生变化。今年上半年,上海已经荣升为全球最大的豪宅市场了。第一次看到这个结论时,相信很多朋友会和我当时一样感到意外。那些国际大都市怎么就排到上海后面去了?排名依据的又是什么标准?

为了避免成交结构的影响,我们不用均价,而是用不同价格段的住宅成交套数来比较。“豪宅”成交数量最多的,自然就是最大的豪宅市场了。这可是市场上成千上万的购房者用口袋里的真金白银投票得到的结果。
根据我们的统计,今年上半年,上海每套价格超过2000万元人民币的“豪宅”,一共成交了1597套。其中新房1118套,二手479套。相比之下,东京,这个传说中地价曾经可以买下整个美国的城市,上半年同价位的新建公寓(不包含“一户建”,即别墅)成交套数仅有16套(数据来源:日本不动产经济研究所)。而东京的新建别墅和二手住宅成交没有按价格段的明细统计,如果按照市场份额估算的话,全市场2000万人民币(约合3亿日元)以上住宅的成交量,应该不超过百套。数量上是远不如上海的。
我们再把目光放到纽约,今年上半年,纽约总价超过2000万人民币(约合3百万美元)的住宅总成交套数约为1100套(数据来源:根据Compass,REBNY,Elliman等机构数据综合估算)。其中绝大多数来自曼哈顿,成交量位居第二的布鲁克林区仅有前者的约1/10。这是包含一二手市场的数据,纽约的新房市场占比仅为20%左右,所以这里我们用的是全市场的成交量。和上海全市场接近1600套的成交量相比,纽约还是少了约30%的量。

而在香港,根据土地注册处的数据,今年上半年总价超过2000万人民币的一二手私人住宅套数为880套。数量略低于纽约,自然也低于上海。其中新房620套,二手260套。在二手房为主的香港楼市,豪宅中却是新房的比例更高。
伦敦虽然也是全球著名的豪宅市场,但相关统计数据比较缺乏。根据伦敦土地注册处的数据可以得到伦敦城的住宅成交套均总价约在450万人民币,低于纽约的761万和香港的687万,因此,虽然伦敦住宅总成交套数超过纽约的一倍多,但可以推算出,伦敦价格超过2000万元人民币的住宅成交套数应该不超过1000套,低于上海和纽约,和香港差不多。
纽约、伦敦和香港并称为世界房价最贵的三大城市,均为世界金融中心,资金流动活跃,高收入人士云集,房地产市场的成交量也是很活跃的。但以2000万人民币以上豪宅的成交量排名的话,在今年上半年都已经被上海超越了。
可能会有朋友质疑,为什么用2000万人民币,而不是更高的价格标准。其实这已经是一个比较高的标准了,从成交占比来看,今年上半年,纽约全市超过这个价位的成交仅为总成交量的5.8%,香港为4%,东京仅为0.2%(仅统计新建公寓),上海则更低,仅为0.7%。
在东京本地的住宅成交统计数据中,价格段的最高也只划分到3亿日元以上,即人民币2000万元。而在纽约当地的市场报告中,曼哈顿豪宅的门槛也仅为4百多万美元,约合3000万元人民币。因此2000万人民币的标准已接近金字塔尖,可以比较好的代表“豪宅”的标准了。

其实除了2000万人民币这个价格段之外,在1000万、600万、300万各个价格段,上海的成交套数都是远超上述国际大都市的。主要原因是上海住宅成交量巨大,今年上半年总共成交了23.9万套,而纽约、伦敦、香港加上东京四个城市总成交套数还不到上海的一半。
但从套均价格来看,上海只有320万/套,还不到纽约香港的一半。这是因为上海300万以下的住宅成交还是占全市场绝大多数的,其中的新房主要分布在嘉定、奉贤、金山、松江、南汇等远郊;而二手则主要是市区各种小面积的老公房,而单价其实并不低。
因此,上海楼市可以理解为这样的一个市场——由两部分组成,其中包含了一个类似纽约这样的高房价的国际大都市,且豪宅的成交量更高;另一部分则是由远郊新盘和市区老公房组成的价格相对较低的市场。
当然,在不同的国家、不同的房地产市场运行机制、不同的持有成本之下,很难通过房价的直接对比来判断其合理性。但上述海外城市可以是一个很好的参照系,让我们更清楚的了解最近一年多以来我们楼市的增长速度和发展程度。

那么,为什么在当前经济下行大环境下,房价却能继续上行?
经济增长放缓,意味着社会创造新财富的能力变弱,但过往几十年经济高增长所累积的财富总量更为巨大。经济低迷使得新的投资机会减少,社会存量财富流入房地产领域,推高房价上涨。
另一方面,信贷宽松、投资意愿加强,导致购房杠杆率的上升,也是推动房价上涨的主要动力。所谓杠杆率,指的是市场上房地产销售金额中,来自银行贷款的比例。关于杠杆率的测算,虽然各家研究机构的计算结果不尽相同,但有一点是基本相同的,即市场杠杆率在2015年,2016上半年是逐步提升的,且今年上半年已经达到了历史高位。根据我们的测算,上海楼市杠杆率去年为30%,今年上半年已经超过40%。
由于房价的增长速度显著高于收入增长,因此“有没有买房”,“什么时候买的房”已经成为普通家庭总资产的决定因素。为了不让手中的钱贬值,买房投资成为当下很多中产阶级的选择。为了回报最大化,就应该尽量用贷款杠杆。因此杠杆率的上升不仅是因为信贷宽松,也是投资购房增加的结果。只是,一个社会什么行业都不如买房赚钱的现象,显然是不可持续的。

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