在京的房子,是留着出租?还是卖了回重庆置办几套投资?求解惑求分析!

因计划一年后回渝,在京的房产如何处置转眼摆上日程。刚跟媳妇辩论到现在,简单说说自己的情况,也请大家帮忙分析。

2004年在北京买的这套房子,位置在东四环边上,靠近大望路,2014年通了地铁,勉强算是地铁房(其实要走差不多20多分钟)。因位置较偏,处于一个口袋地形里面,当时周边还有不少农田禾苗,因此买的价格极其便宜,3800元/平,136平算上乱七八糟的税费当时一共也不超过60万。贷款早已还完,目前基本无甚压力。

前几天lou了一眼门口链家的报价,同样的户型同样的朝向,基本能报650-700万的价格。年初600万就算高阶,不到1年时间,差不多涨了一辆高配Q7出来。当初的无心插柳,如今家里面最有价值的一块资产,我的确也是醉了~~

问了一下中介,目前三居的整租价格大概在7,8000左右,但事实上不容易租出去,因为能支付得起7,8K月租的白领中层基本都自己买房了。所以中介的惯常作法是把一套房隔成6,7间,每间1500左右租给刚到北京的小年轻或者小夫妻,这是目前主流的租法。像我们这种装修好自住的房子,要想整租给一个家庭,实际上是不太好租的。

简单算了一下,即便按7K的价格出租,一年的收益8.4万,按照当前的市场价格,租售比1.2%。这投入产出比,的确相当不怎么样。如果出售,中介的意思报价700万,但实际上成交能在650-680万左右就比较不错了。中介的意思是,让我趁当前市场行情好的时候尽快挂,几个月后的行情谁也说不准。

说实话,内心还是有点小波动的。跟家人商量了下,几乎分成两派:

一派是以我自己为主,主张是卖了北京的房,回渝或其它房价洼地城市,多置办几套投资住房。即使只卖650万,回重庆也基本可以换6套100平左右的市区房,一套自住不说,其它5套,每套租个2500-3000块应该不成问题。每个月的月租收入至少可以比北京多一倍。从租售比来看,绝对比北京划算!从增值幅度来看,北京我周边2010年以后买房的朋友,基本上购房支出都在3、400万,贷款200-250万左右,月供1万多。除去日常生活,车贷,养娃,这基本已是他们的极限。而改需一族,其实又是看不上我们这种老小区又不带好学校的楼盘。说白了,不管是自住属性还是金融投资属性,房价要涨必须有人溢价接盘,在接盘力量越来越薄弱的考量下,我个人是相当担心北京目前的这个价格是否能够持续?

另一派是以我媳妇和岳父母为主,他们建议北京的房子继续留着,出租。整租不好租就租给中介打隔断。北京的人口始终是正流入,对房屋的需求必然是持续的。而同时,人民币的贬值预期很强,如果人民币放水贬值,作为一线城市北京的房产,至少在抗通涨这个层面应该是比准一线的重庆要强的。至少在前十年是这样!而且还可以留个资产给未来的孩子,说不定以后孩子还会回北京上大学。更何况,即使我们回渝,有这700万跟没有这700万,其实对我们一家人的生活质量其实影响不大。

再提供几个前提:
1.回渝几乎是板上钉钉,虽说房子上占了先机,但户口上后知后觉,能办的时候没意识,后来有了娃发现这居然是最重要的,想再办已经相当困难了。户口问题解决不了,以后中高考都是个雷。有朋友推荐到时候出国,但我觉得那是后话,至少要让孩子在国内的成长路径一路畅通。再加上北京空气一直不好,孩子老咳嗽。孩子是自己回渝的最大主因!
2.不会考虑出国,父母家人都在重庆。离渝十几年未在身边尽孝已是不孝。母亲都六十多了,外婆九十多,姑姑70多,最后的时间还是希望多陪陪她们。
3.目前的主要资产其实就是房,车,另外还有一家不怎么赚钱的公司。车主要是牌照,考虑到北京现在的车牌之紧张,不打算注销。打算把牌照转租给4S点或朋友,能有10万块左右的租金。公司好办,看合伙人愿意继续做否,不做就卖掉或注销了。关键是房,目前家里争议较大。
4.这卖房的钱有与否对我们生活没有太大影响。虽然是目前最有价值的一块资产,但占家庭资产不到1/3。自己也后知后觉,在北京就买了这一套,没有炒房的经验和水平。自己和家人对生活要求不高,不会买别墅之类的奢侈品,回渝顶多购置一套环境交通学校较好的洋房顶天。


税率大概是网签价格的1%到2%每年,你算算,你要交多少啊,不交,以后无法交易,过户,滞纳金收得你娃哭,这就是我们重庆没人来炒房的根本原因。别个价格高自然有他的道理,价格底的,也有自己的原因。就在帝都吧,老子如果有6套重庆的,还想换1套北京的。


房子这事,真心说不准,只能赌一个大概率事件。我的经历不知对你有没有用,还是说说吧。

2年前,想在重庆找个媳妇,当时全款买了一套房子,为了装这套房子自己辞职了来亲自操刀,装修费比装修公司报价节省了5~10万,当然这个也为我现在做项目经理提供了操盘经验。装下来之后含税、家具大约在118万左右,但现在二手房市场上这个小区的同户型的房价89~100万之间。现在这房子主要出租,租金一个月3000左右。租售比相对LZ北京1.2%稍高点。

买这房子之时,我前女友在深圳,当时她感情上出了问题,经常会在网上来找我寻求精神上的安慰,我们同谈到房子,我觉得重庆房价便宜,劝她回重庆买房子。她计划在深圳买房,她选的房子比我小些,但首付好像是60多万,她只有30万,找我借了30万。今年初深圳的房价开始上涨时,我这边又差钱,就催着她把房子变现,春节后成功卖出,她说赚了100多万,说可以回老家养老了,但前几天看她晒朋友圈,她同小区的邻居比她晚卖几个月时间,多赚100多万。


我老板也是重庆人,去年初在虹口买了套60多平米的2手房,全部办好180万,当时买得是有点贵了,都说他买亏了,去年上海房子也不阴不阳的,现在一看,价值300来万了,去年要是借高利贷在上海买房的就赚了,去他妹的。太疯狂了要出事。


重庆一是地理因素决定交通差,二是气候条件决定夏热冬冷,三是农村直辖决定增加的多为区县人口及发达地区混不走的下层。四是非地震带,适合建超高层,市辖面积大,可随时扩张城区。
所以,不要把北京买楼的成功经验用到重庆,这里自古就是不宜人居的地方,吊脚楼,强填人口进来,以及全国比,房价涨幅最小都很说明问题。
所以这低房价并不是价值洼地,也不是什么领导调控得好,而是重庆房子根本没有投资价值。
唯一优势是战乱时侯这地方会相对安全,另外,地壳是古地壳,地震几率很小。

重庆巴蛮之地,自古气候湿热,环境恶劣。先进文化和生产力代表的中原人根本适应不了,秦国征巴一点兴趣都没有,白送都不要,属化外之地。 重庆之所以建城,之后开化,是秦国灭楚的战略需要。 一个必须随时靠吃火锅来排湿毒的地方,养什么人呢?在北方家里冬天不开暖气,夏天捂棉袄,皮肤也会养得好。


我对房产还算有点研究,建议如下:
1.既然铁定回重庆,还是把北京房子卖了,就是卖650万,回来在重庆, 花300万左右,可以在近郊(不建议住城中心,污染严重)半小时车程内买一套像样的连排别墅,让生活舒适是首要的。剩下的350万可以买门面和房子,出租,自己生活舒适,也有固定收入。
2.不要相信北京房价会继续无限制地涨,要明白物极必反的道理,日本、香港早就有这方面的教训,趁这个好价钱时期卖了绝对明智。即使也可能还会涨一点,也不要后悔,就如炒股,不要期望卖在最高点,到了最高点,可能就是最危险的时候,随时会发生去年七月的大股灾。因为北上广深的房价已经疯狂,超过世界任何现代大都市。崩盘是早晚的事。所以,你的房子现在卖最安全。
3.北京不是理想生活之地,污染那么重,且一时无法改变,许多人已经认识到了,正悄悄退出北京,房子刚需会逐渐减弱。什么北京利于发展,只对少数人而言(权贵和顶级精英),绝大多数人都没有机会,反而在外地机会还多些。要舒适生活,还是所谓北京发展机会及名头,相信楼主会理智决定。本人多年前就有机会去北京发展(官场),且是正式编制,但没有去,就是觉得重庆生活比北京舒适,更习惯,官场官当得再大,过眼烟云而已。
4.重庆房价是不高,涨得慢,但泡沫相对少,风险相对低。也不要指望它有多少上涨空间,买了房,主要起保值作用。肯定不用存银行,那是倒贴。
建议而已,供参考。


我一个重庆朋友嫁到北京,今年3月份离婚得到一套价值700万左右的房子,曾经也为在北京还是回重庆而纠结。前不久见面吃饭,她说她已经回重庆了,她把北京的房子卖了得到725万现金,回重庆买了一套花园洋房用了150万,准备用50万装修,还用500万买了一间门面(同地段的门面一个月可以租金在1.5万到两万之间)希望lz看了对你有所启发。


北京上海广州深圳,浙江江苏有着无敌的优惠政策和机遇,只要肯努力。一个月突破1万到2万还是很有可能的。反观在其他城市机会太少,压力不大。适合轻松生活,男人35岁以前在北京可以,过后还是回当地吧。。当然房子不卖最好了。上海有一个朋友500万买的房子,如今已经涨到1200万了。才买4年而已。这个比做任何生意还要赚钱,2口子工资加起来一年50 60万。做金融。房子又在增值,幼儿园一个月900元,靠。一个月出去看看演唱会,音乐剧,不要太幸福了。


我专业的给你解释下当前局面:希望你耐心看完

1:房地产市场本质是 杠杆和信贷,才能让他暴涨的,你首付20% 其实就是5倍杠杆,这个杠杆是银行支持你的,也就是信贷。所以为了维持房地产市场的繁荣,一定要求信贷给支持,也就是要有大量的钱支持,钱怎么来?国家印的,所以要让房地产市场繁荣,就要多印钱,多印的结果就是通货膨胀,通货膨胀的速度超过美国(因为中国和美国是按固定汇率结算的1:6.2),那人民币对美元就有贬值风险,如果中国不贬值,外汇就会流出,使得汇率储备降低。这也就是,要保住房地产市场,就很难保住汇率市场,一定会贬值。

2:长期发展,多印钱和汇率,楼市的关系就矛盾就越突出,国家高层也意识到这点,要是房市完蛋,风险大,汇市完蛋,那我国就是外汇操纵国,也不光彩。但目前总的思路还是,宁愿保房市可以适当让人民币贬值,所以中央说“确保人民币和一篮子货币保持稳定”,这句话的意思就是,对美元贬值,但是因为德国马克或日元比我们贬值速度快,所以看上去,我们对德国马克还升值了,这就是对一篮子货币稳定。其实这话是屁话,因为我们国家贸易额度80-90%都是以美元结算的,所以你就算对德国升值了,对非洲赞比亚升值了,你和他根本没有贸易量,人家便宜了你不买,那和你有鸡巴关系,所以就是白说,屁话,忽悠你呢。本质就是人民币顶不住了,要贬值,只是不好意思直接这么说,换个可以说出口的说法。所以从这个事,就可以确定,我党高层,是要保房地产,适当放弃汇率市场,同意贬值。

3:房地产泡沫已经很大了,再这样下去,也不是个办法啊,所以我党高层当机立断做了2个事,一个是清理库存,清库存的意思就是,要完蛋你去完蛋,粘包赖,你不想完蛋,那你就砸锅卖铁堵窟窿。 东西没有集中在它手里,它就不怕暴跌。另外一个事就是在9月23号 很低调的推出了CDS 信用合约保险。为啥你基本没看到新闻报道呢?那是因为 党不想你知道,你知道了,就会揣测党的想法和评估目前风险。

4:简单说下CDS 就是,A和B借钱,给B高额利息,B怕万一A不还钱了,自己本金收不回来,B就找C(保险公司),从自己的收益中拿出钱给C,如果A真的不还钱了,由C来赔偿自己,B的本金就不会出问题,如果A还钱了,C等于白挣一笔。 C作为一个保险公司,可以把这个单子,切割成5万份,起一个名字比如“万科幸福1号卓越”然后当理财或基金卖出去。这样转了一圈,其实风险等于分散给了5万个人,这里面A,B,C 都没风险了,当没有出问题的时候,那5万个人,还挺美,每年收益5% 比银行利息高了1-2%,大钱让C挣走了。一旦出问题了,赔钱的就是那5万人。9月23号推出CDS,其实就是暗示你,我党也认为房地产泡沫太高了,已经开始修屋顶了,但是又怕你看见它修屋顶,就是暗示要下雨了,怕你不借给它梯子和水泥了,你要自己修你自己家的。大概就是这么个情况。

5:前面说了大的环境我说说你吧,这次具体点。 因为你房子在 4环内,我建议,你风险不大,而且没有贷款了,所以我建议你不要着急,到房地产要崩盘的时候,有个特点,就是非常疯狂,也就是半年翻翻,目前疯狂还没到这步,也就是说没到要完蛋的地步,你完全可以等等,美国的地产崩盘,也是在之前几个月暴涨数倍,我看北京的刚性,一年涨一倍,才到要崩盘的位置。你注意观察吧,另外,目前北京周边河北的涨速比北京的还快,我觉得风险更大。另外,你就把北京市区的房子当珠峰吧,河水淹没也是最后一个,而且基本不可能发生,说东京,香港,现在你可以回去看看,价格是多少,和08年比比,其实根本没跌。

http://bbs.tianya.cn/post-45-1736339-1.shtml

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