个人收入为什么追不上房价?

主人:孙骁骥

我有位朋友在北京打拼了很多年,竟然没有买房。他现在似乎非常后悔,因为很多年前身边朋友们只花了百万出头一点买到的房子,现在的价格已经比原来多了五六倍。当初,他把剩下的钱用来做理财投资,例如买股票,买基金什么的。这么多年下来,却悲哀的发现,任何理财的回报率其实都不如买房更好。折腾半天,倒不如当初一咬牙用积蓄付了首付,盘下一套房来得划算。至少,在这五年内坚持用金融理财来保持财富增值,而没有买房的,最后都感到后悔。

这是第一种人,即使认为金融理财投资比买房更能让财富增值的人。现实给他们上了严酷的一课。

我还认识另一些朋友,当初就嫌房价太高,首付东拼西凑算下来,几乎就耗尽了所有积蓄。结果,他们做出了暂时不买房的决定,而将精力花在了工作上,希望通过工作上的努力来实现收入的增加,等积蓄足够多,经济条件较从容的时候,再买房。说实话,这些朋友工作上很拼,几年之内不少也升职加薪,有的成为了公司的中层管理人员。收入当然也大为增加。不过,当他们多年后以为自己终于买得起房的时候,才发现自己所在的北京海淀区房价已经突破了6万。几乎是自己刚来北京打拼时的3倍,而自己的收入这些年努力奋斗的情况下,不过增加了区区一倍。速度远远不及房价增速。

这是第二种人,他们比第一种更为天真。以为自己的收入能够跑得赢房价的增速。结果这种人也被现实无情地教育了。

这两类人代表的两种现象,便是我们在今天谈论房价时候的迷思。一是以为金融理财回报会比房价更多;二是以为收入的增长可以跑赢房价增速。结果让人失望,无论你想尽办法去增加收入,冒着风险进行各种投资理财,但折腾半天下来,回报率最高的事情,依然是买房。

背后的原因在哪里呢?在于整件事背后的逻辑与因果顺序。实际上,房价不会自己莫名其妙升高,房价升高的原因之一便是人们收入的普遍增加。

比如你是一位家里存有余粮的农民,粮食吃不完放在仓库里很快就会烂掉。怎么办呢?这时有人对你说,村子里有些人家里缺少粮食,但这些人却有多余的地,因此,用手里的粮食去换来别人土地的承包权,就成了一个很好的选择。因为粮食会烂,但是地不会烂,虽然这块地很小很贫瘠,要几十年收成才抵得上你所付出的用来换地的粮食。但你还是觉得很值,因为村子里缺乏比土地更可靠的东西来换粮食。

而当你手中的地越来越多时,种地所产生的余粮也会越来越多,于是你打算承包购买更多的土地,否则你又要面临粮食烂在仓库里的问题。但是村子里的地有限,当你在买地的时候,其他农民也在买地,卖地的人反而少了。这时候大家手中的余粮越来越多,卖地的人看了于是提高了地价,但买地的人仍然远超过土地的供应——因为农民手里余粮越来越多,于是大家开始了价高者得的竞争买地。这时,手里没有余粮也没有土地的贫农在旁边发说:是有余粮的富农组成了炒房团,炒高了地价。

这个故事里的余粮,就是我们的收入,土地就是我们的房产,承包土地其实就是投资。是因为人们手里的余粮(收入)先有所增加,才会想到如何不然余粮烂掉(贬值)的问题,而村子里可以用粮食换的东西,主要就是土地。在农民的观念里,土地也是安身立命资产。这是一种根深蒂固的理念。为什么房价一直在上涨?就是这种小农意识的理念在支撑。

其实这也是每个手里有余粮的中国人面临的问题:自己的余粮应该放在那里?用来换成什么最安全?选择无非是:放银行,但利率低于通胀率,粮食等于白白坏掉。放股市,高风险分分钟让余粮彻底消失。思前想后,还是用余粮来换土地的办法最稳妥。这样做不是为了投机取巧,而恰恰是最稳妥、最保守的做法。换言之,买房这种投资形式,从出发点来说并不是为了投机,而是一种逆向淘汰的结果:买房很可能是在中国“最不坏”的投资形式。

实际上,当一个社会财富增值的最佳方式是买房时,多少说明这个经济体可能存在的缺陷。村子里买地卖地的行为其实没有创造新的财富(粮食),只不过是让既有的财富(余粮)在村子里不断流转。这件事发生的根本原因在于农民们不知道如果不用粮食换地,那么他们还能用多余的粮食干什么。实际上,可以用余粮来换取的,除了土地,本来应该还有其他很多。但这些渠道似乎已经被堵死了。

从这个角度来说,只要无法有效配置资源的金融体系一日得不到改善,那么房地产作为几乎是唯一的优质投资渠道的现状就无法改变。想要让村民们用别的方法处理余粮,最直接的方法或许就是修一条通往村子外界的公路,让村民把钱投入到外界其他更多的投资渠道中去,让投资产生真正的回报和效益。这便是我们面对的现实。如果整个金融体系和资本稀缺的状况在未来没有得到改变,那么房价的不断上涨也将一直伴随我们。

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