小镇地产基本面分析

主人:王海滨

闲来无事,咱说说地产基本面分析.

早晨看了一个帖子,说许教授退出水粮油,亏了几十亿,回到地产去了.这对他来说是小钱,控制了数家上市公司和保险,地产收入之外,还有炒股票的收入,买个万科,几十亿收入就出来了,玩什么水和粮油呢?
其实许教授是很有情怀的人,想通过实业救国,结果错了,我们的经济是:地产兴邦,实业误国.
言归正传,谈谈地产基本面分析,以我居住的小镇为模型.
差不多两年前,我们家因为孩子读国际学校搬家,寄宿制的.我和媳妇觉得小孩子寄宿不好,所以搬去附近住,每天接送.这是个江浙沪交界的小镇。
此时房间5000元一平米,85平米房子租金2600,毛坯大概1500的样子.分别折合租售比7个点以上和4个点.按照租售比,我应该买房.不过我当初有其他想法,所以就没考虑.
新镇是经济开发区,四周以电梯业和制衣业为主,服务业是常规的银行、物流中心,有大量的医药店、餐饮、足浴、夜总会两家、大型宾馆四家、大型超市一家,农业以渔业养殖和稻米为主。
基本上以蓝领为主的结构,工资收入无论是工厂还是足浴餐饮等,年收入中位数五万。按照这个收入,小夫妻俩当时买房是没有问题的,甚至和我看到的澳新都差不多,买房比租房划算,因为按揭和房租差不多。
到今年上半年,房价涨到8000元一平米,租售比降到4.3和2.5,但还是远高于上海。此时,本地小夫妻买房已经可能性不大了,而大城市那种双方父母三个家庭凑钱买房的可能性,在这里不大。这些外来蓝领家庭背景都不是太好。
后来我买了房子,7750元一平米,楼层不是太好,实际上应该是8350的普遍价格。
一个月内涨了一倍,不过是虚价,根据四周楼盘封盘和二手房的价格推算,一万六左右。而碧桂园买了新镇中心的两块地,楼板价1万,将来会卖2万。
那么,一万六的价格合不合理呢?
此时的房间和本地购买力已经完全脱钩了,租售比已经迅速的跌到1-2之间,和上海市就差不多了。
按照交通枢纽规划,苏州和上海都有轨道通往这里。其实苏州老城区还有一万多的房子,园区二万到三万,距离这里45分钟到一小时路程,你可以推测得出,指望苏州上班族过来买房是不现实的。吴江市区一万七左右。
而从这里到上海整个虹桥地区,开车四十五分钟到一小时,每天油钱加过路费120元,一个月上班天数计算是2640元。大巴是四十分钟到虹桥枢纽,加地铁,估计全部时间一个半小时,费用50元,一个月1100元。
地铁18年通到朱家角,后续到镇上何时?不知道。但可以转公交或电瓶车到17号线终点,这是节约费用的方式,时间估计1个半小时。
但朱家角房产价格2万,以别墅为主,也有公寓;青浦镇3-4万。
所以,到我住的镇上,纯从居住的角度来计算购买力,以上海白领的工资收入和时间成本计算,一万六已经不合理了。
那你一定明白,到这里来买房的都是投机客。投机客把当地盘子一扫而空。
压注的是未来货币继续印刷,泡沫继续扩大。

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