深圳楼市新政表明一线地产政策重大转向

下午才离开深圳在一个陌生的地方闲逛,晚间就看到深圳房产新政:“无房有贷款记录首付五成,二套房首付七成”,这样离婚买房用处也不大了。晚间广州也发布了二套房七成的消息,后来有人说是以前政策再次强调。但不管怎么说,风向确实发生了较大变化。

前几天其他几个城市也出了限购政策,看起来确实都是小打小闹,什么首付三成,二套房四成之类的,看起来也都是欲拒还迎的姿态。 深圳广州二套七成文件出台后,也有观点认为,想炒房多的是,社会上的钱也多的是,二套七成也不是问题,该炒还是炒,不影响房价长期上涨。

但个人认为,深圳和广州传递出不太一样的信息,即使广州是说的是过去政策,但这种连夜发文本身就是一种重要的姿态,要知道姿态只有在特别重要的情况下才需要有的。

这里还可以从两个角度去分析:一是现有一线房地产主要购买力是谁,新政对他们影响有多大;二是管理层的特质和行为特征决定了什么?搞清楚这两个问题,就大致搞清楚新政效果了,否则怎么说都似是而非。

先看第一个问题,对购买力多大影响。 二套房首付七成加上离婚无用,基本就把资深白领屏蔽掉了,资深白领们有个大小几十万,心里像猫爪一样,他们深受M2扩张之苦,老觉得天天贬值。又看到房价天天涨,于是就奋不顾身加杠杆冲进去。现在七成首付,大几十万也不太够了,直接扼杀掉了接盘者加杠杆的能力。

这里的资深白领,大致指的是房价暴涨前都买了房,工作十来年的,他们是这波主力炒房力量。炒房的动机就是焦虑,炒房的条件就是有些余款。

至于一般刚毕业的小白领,动辄一两百万首付也付不起。基本上已经退出一线城市购房力量了,或者说不是一线城市房价上涨的主要推动力了。而且最近五年北上广深流入人口速度平均下滑50%以上,上海好像人口都萎缩了,华为等大户都在内地迁移,这都说明一套刚需在大幅度减少。

这个政策封住了二套房杠杆,扼杀了最主要的购买力,甚至连真离婚的二套房门槛都提升了。然后就只剩下不需要杠杆的富有阶层,和首付也付不起的一般阶层。失去真正的购买力,他们两也只能:”相看两不厌,唯有敬亭山“了。

再看看第二个问题:管理层的动机和行为特征。 目前的管理层,不同于一般的职业经理人,动机上有很大的历史责任感和使命感,面子里子都重要,但当面子危及到里子时,就需要放弃面子。所以一般不会放任一些行为走向极端,短期的泡沫更多的是没意识到。我们的核心价值观也是稳定压倒一切。

因为中国地域辽阔,贫富差距大,统一的政策制定很难。同时很多人炒房和炒股一样,不太理性,更容易追涨杀跌,所以很容易带来两个特性:一是政策很难尽善尽美,也会容易缺乏预见性,不得不见招拆招;二是管理层对经济有底线思维,也不会躺着等走向泡沫极端,一定会试图力挽狂澜。当然了,也容易导致在两极间摇摆,一端是放松,一端是强管。

现在政策从放松端进入了强管端,深圳首先明确了这个强管, 广州的声明 某种程度下是一种站队,了解我们官场文化的都会知道,有站队就说明问题很重要了。 目前看,上海也应该这一两天就要发言了,关键时刻的发言速度,是要记录在案的。

一线城市二套房七成看来是标配了,眼下就是要强力遏制住一线城市的资产泡沫,不惜房地产退出一线城市支柱产业。按这个逻辑推演下去,如果一线房价还是控制不住,那就继续加码。 现在看,首富的CNN访谈谈史上最大泡沫,好像也不是空穴来风。

所以个人认为,深圳新政和广州连夜澄清,表明了一线房地产一个重要转向:从以前稳住刺激经济为主,转变为抑制资产泡沫为主。新政的效果从两个角度评估:一是对实际购买力的抑制,新政扼杀了焦虑的资深白领购买力,对房价产生重大负面影响;二是从管理层的决心看,一定要抑制住资产泡沫,一线房地产也很难再有起色,估计要进入漫长的冷冻期。想把资金赶向三四线也不太可能,这个就像炒股,龙头倒了,行情就结束了。

这个冷冻期会带来什么反应,这是一个系统性的问题,目前看还是非常复杂。比如房地产抑制了,高位套牢的会怎么办,经过这波房价高涨贷款派生的几万亿资金会去哪里,原有楼市资金会去哪里,这些对股市大宗会是什么影响,对物价和汇率什么影响?这些棘手问题都需要去面对的,这波房地产暴涨也把这些问题弄得更棘手了。

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