沙盘推演——房子是如何变成负资产的

最近,全国出现了很多火爆的买房场景,从离婚买房者挤爆民政局,到*ST宁通B拟卖学区房保壳,再到北京300套房源1分钟秒速清盘,中国房地产市场似乎迎来了“疯牛”,贪婪成性、鼠目寸光的人们正在神州大地上演着一出出前无古人、后无来者的怪诞喜剧。而成就这段“神话”的主要因素,则是在经济疲软下,资金出口不断收窄,热钱集中流入楼市,杠杆高企。

周围的很多朋友看到房价蹭蹭上涨,按耐不住,多年的看空和矜持都抛到了九霄云外,利用银行的信贷杠杆,反手做多,投入到了轰轰烈烈的购房大军,从此踏上了一条深不见底的地心之旅。

案例1:一朋友在国内南方某二线城市,家庭月收入3万左右,中产,有房。想到孩子马上上学,为了换一个好学区房,在今年年初卖掉了一套小房子,加上手上的现金,凑了150多万的首付,贷款300多万,买了一套学区、地段较好的大房子。当前每个月还款是2万多元,虽然还款压力山大,但是看到上涨的房价,心里还是美滋滋的,一家人憧憬着美好的未来。
案例2:一个朋友在北方某二线城市,家庭月收入仅有1万多元,看到房价不停上涨,心慌了,最终凑齐了首付,买了一套均价1.5万多的房子,贷款后每个月的还款就是8000多元,小孩上学,老人养老,虽然压力山大,但终于成了有房族了,也乐在其中。

在当前很多购房者的思维里,房子是最佳投资品,会像人们认为的去年5100点之前的股票,一直涨上去。不管是曾经多么坚定的空头,租房族,如今都经不住房价暴涨带来的诱惑,在政府、银行、媒体、开发商的炒作下,“房价会一直涨上去”、“现在不买房,将来就买不起了”等观念不断洗脑,最终是不惜倾尽所有流动资金,负债如山,成为一名光荣的房奴。

有这样一个投资理念,我很赞同:对于难以变现、流动性弱的固定资产的投资,你要逆势,比如房产;而对于变现快、流动性强的资产,要顺势,比如股票等。当前中国的房地产,已经持续了15年的繁荣(08、14年两次小的调整除外),不说势尽,至少已是势不多。此时奋不顾身,投入进去,唯有凶多吉少。凶从何来,凶在杠杆,凶在失业,凶在政府锁定流动性的超常规手段。

1、放大的杠杆。
在今年2月份的G20财长与央行行长会议上,周小川了这样一段话,给中国的楼市打了一针鸡血:从中国的情况看,个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的,有很多国家个人贷款,特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%,中国只有百分之十几,比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品,有发展的机会。
这一段话为中国的房地产加杠杆确定了基调,也给银行和房产企业壮胆。在其借机大幅去杠杆、降低风险的同时,中国的老百姓被诱导入楼市,加杠杆买房,承接了开发商的债务风险和银行承担的坏账风险。而这种杠杆成本,很多超过了购房者的收入承受能力,无异于杀鸡取卵。
9月26日的经济参考报以这样的标题进行了报道:高杠杆成楼市风险放大器,居民购房加杠杆已接近极限。物极必反,任何一个东西,一旦达到极限,就是趋势反转的时候
量入为出,你月收入如果有2万,还款7000是理性的;如果月收入只有1万,月还款8000就是疯狂。因为你没有考虑未来失业的风险和房价下跌的风险,将所有的赌注都压在了房价的无休止上涨上,每当这个时候,就是风险悄悄来临的时候。
2016年8月14日的《21世纪经济报道》指出:7月人民币贷款增加4636亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元。有网友给出以下神评论:7月的金融数据恐怖啊!新增贷款,几乎全部都是房贷,企业已经不贷款了。最搞笑的是,老板们不敢贷款了,他们的员工们却在拼命贷款,难道,员工们认为企业前景好,不失业,还能涨工资,他们比老板还有信心啊……

2、扑面而来的失业。
中国虽然有“未雨绸缪”、“居安思危”等很多警示词汇,但是中国人却很少有真正的危机意识和独立思考能力,在乐观的时候悲观,在悲观的时候盲目乐观。他们喜欢跟风,喜欢把当前的情景无限后推,幻想着当前的生活会一直延续,日子会一直美好,比如永远不失业,工资会一直上涨,永远有足够的收入还贷,永远能换到外汇出国旅游、留学。正是在这种幻想中,危机在悄悄靠近。
读过我上一篇文章《日企撤离 华为印度设厂及房地产大泡沫》就知道,在外资组团出逃的大背景下,在做一年实业赚的钱不如老婆炒房挣得多的大背景下,当前的地产泡沫已经倒逼很多企业关停,未来中国的制造业已是岌岌可危,当前泛滥的国企裁员、加工制造业倒闭的风潮只是序曲。
失业是有传导作用的,服务业依托制造业存在,萧条从制造业开始,逐渐向服务业蔓延。将来金融、设计、商贸、餐饮、物流等服务行业,会是失业的重灾区。在这些行业的从业人员,大部分都是中产,白领、金领、中产正是这两年贷款买房的主力军,一旦失业潮来临,肯定是哀鸿遍野。没有工作,还要还房贷,唯一的选择就是去红灯区从事第四产业,这应该是经济萧条下唯一的产业亮点吧!
今天凤凰资讯一篇报道:日本经济萧条时期,“每50人中,就有一名应召女郎?”“色情服务业的市场规模有5兆亿日元,占岛国GDP的1%。”“经济萧条后,只有色情业没垮。”不知道是单纯的娱乐报道还是有所影射,我偏向于后者。

3、高税收冻结二手房交易。
宽进严出是ZF利用房产转嫁负债,锁定流动性的妙招,大家都买房了超发的货币就进了蓄水池,只要房价继续涨,购房者觉得自己的房产在增值,就不会抛售套现,货币也就被沉淀下来,不会冲击汇市和物价。
大家可以注意,当前市场上火爆的都是新房,而二手房成交却清淡得多,究其原因,就是因为税费高企,卖房难。有人算了一笔账,一套商住房如果上次购买价格是80万,本次成交160万,房子满5年了。进入二手房市场后,需要交多少税呢?增值税、印花税、个税、土地增值税等总计税收支出为32.3万元,税收支出已经占增值额50%以上了。如果把其中的税率翻倍提高,也许卖房就是亏损的了。
对付套现的人,ZF有的是办法,就算你想套现,也不会是轻而易举,税费就是第一大关。比如北上广深一套房1000万,你要卖可以,先收300万的交易税,或者500万,让你卖房肉疼,看你敢不敢脱手。不要说不会有这样的政策,那是因为你对历史了解得太少,对厚黑手腕预计不足。

4、过户程序的中断。
如果未来有一天,卖房也像买房一样需要排队领号,而你的排期在2年、3年后,你怎么办?就是说即使有人愿意买,你也要等,需要得到相关部门的许可,而相关部门随便找个理由,比如电脑坏了,办事人员休假了、部门合并重组了等,就可以办理交易手续的人等上数月。不要说这种情况不会发生,当前已经出现了这种案例。
请看近日被媒体爆炒的卖房难新闻:近日,因不动产登记环节“肠梗阻”,河南省会郑州市多次出现“买房人得不到房、卖房人得不到钱”的尴尬局面:诺大一个郑州市,28天仅发出42份不动产权证书;因为不动产登记证书办不下来,有的人买二手房4个多月了还交不了房。郑州“不动产登记难”,已经引发二手房购买者恐慌。
看到这里,你确定在将来汹涌的抛房套现的大军中,你能拿到号码,能顺利拿到固定资产登记证,顺利完成你的抛售过户手续?一切未知。

5、房产税和遗产税。
当地方zf所有的地卖完了,房产交易税也收得差不多了,房产税从交易环节转向持有环节是必然的。征收房产持有税,为财政创收,每年征收房价评估值的5%的房产税,和国际接轨,一线城市一套房子一年征收几十万的房产税是常事,如果觉得征收5%不够缓解财政支出,那么征收10%,15%呢?房子成为鸡肋,卖之可惜,拿着烫手。
如果有壕说,我有钱,房产税是毛毛雨,不care。好吧,那么总有一天你要撒手西去的吧,遗产税开征了。近日网上疯传深圳即将在全国率先试点开征遗产税”。还神乎其神的说:试点方案规定,1000万元以上的遗产,适用税率为50%,而且应纳税金不能从遗产里出,且必须在三个月之内交齐,否则全部收归国有。
虽然说谣言止于智者,但是对于见过了各种奇迹的神州子民来说,再夸张的谣言都会相信,因为我们这片土地什么神奇的事都发生过,67年来见过不少。
更何况,谣言之所以能兴起并广泛传播,是因为谣言符合了民众的心理预期,反应了大家的普遍顾虑和担心,谁又能确保说,未来的深圳不会按照这个方案征收遗产税呢?
如果你说对房产税可以承担,那你确保50%,甚至更高的遗产税你能承担吗?

6、房价大跌的拐点。
我不预测房市的拐点,因为我猜不透政策的底线。任何一个国家与地区,房地产都经历过繁华,美国、日本、韩国,包括我们中国地区的香港。有涨必有跌,这是谁也改变不了的规律,只不过是时间的问题。中国的房市利用银行的杠杆资金,将买房者的风险无限放大,吹成了世纪大泡沫,让美日无地自容。
货币乘数对货币的扩张是有极限的,年利率是10%,极限条件下,央行投放1块基础货币,最多只能产生10块钱的乘数效应;同样道理,银行的信贷杠杆也是有限的,有一个边界,一旦杠杆扩张达到了这个边界,资产价格必然到顶,除非你继续无锚印钞,那就大家一起等着洪水的洗礼。所以从这点上来说,利用信贷杠杆炒作的房价泡沫,必然面临着资金极限值,的拐点。
当然,还有其他的突发事件,也会加速房价拐点的出现,比如前段时间,有小道消息报道,因为中国参与了对东朝鲜的制裁,三胖不高兴了,叫嚣说对北京进行核打击,真假暂且不论,如果这样的事件即将发生了,对北京的房价会是个什么影响?或者如果美日支持越南在北部湾、南海与我们发生冲突,对深圳、广州的房价又是什么影响?这样的黑天鹅会不会起飞,谁能说得准呢?
买涨不买跌是普遍心理,只要有风吹草动,形成了降价的预期,就中国人的尿性,必然是一窝蜂的抛售,就像去年股灾中疯狂抛售股票一样,夺路而逃,不计成本!

7、负资产下的房奴众生。
房价暴跌,房产已经资不抵贷了,就是说你房产总价值已经低于你的贷款,不仅首付白付,资产成为负数。
就拿文章开头我的那位朋友情况来说,如果有一天,他购买的房产价值跌到了300万以下,或者跌到了200万,他支付的150万元首付打了水漂不算,每个月还要还高额的房贷,他会怎么选择?
很多人说,这种情况不会发生,因为是在中国。美国当年的次贷危机就是这么发生的,中国只会有过之而无不及。这种情景唯一理性的选择就是断供。

8、断供?做梦。
购房者要选择断供,那么银行不干了。
对于中国住房按揭贷款来说,中国既没有个人破产法,也没有对其合约给出其债务为有限责任之规定。在这种情况下,中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限的。也就是说,如果中国的房地产市场价格大幅下跌,居民所持有的住房成为了“负资产”。在这种情况下,不会如美国那样,这些持有“负资产”住房的居民,只要“断供”,把通过按揭贷款购买的住房交给银行,其债务就可中止。
反之,如果居民选择了“断供”,这时不仅做贷款的银行可能收回该住房,而且该居民所欠下的债务还得继续还。直到其债务全部还清为止。不仅个人所购买的住房没有了,个人首付及前期供款打了水漂,而且还背着一身债务。

如果经济到了这一步,那现在大规模进行抵押贷款的银行也不能独善其身。中小银行就管不了了,五大行是亲儿子,必须得救,就算印钱也得救。直接送钱太赤裸裸了,不好看,那就买房子吧!
银行已经成了最大的房产开发商,数百万套的断供房源,成为政府采购的标的,政府的大量购买补充了银行的流动资金,银行得救了;政府将这些房源作为福利项目,为失业者、流浪者提供廉租房,避免社会动荡,既救了银行,又解决了社会稳定问题,一石二鸟,一举两得,真是太聪明了!

一个循环下来,一家人一辈子辛辛苦苦的房子,可能还是会到你手里。只是秋风萧瑟,换了人间。你的资产已经清零,房子已经不是你的私产了,而是ZF对你的施舍!
选择都是有代价的,不管是刀口舔血还是火中取栗,看你是否承受得起!进入赌场,就要遵守游戏规则,希望你是一个愿赌服输的人。各安天命,自求多福!

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