关于中国房价的再认识——国庆节从身边的小事调查说起

关于房价,恐怕是近十多年中国最热门的财经话题了,官方民间高手写了无数的文章预测无数的结果,但是房价没有理睬任何“理性的预言”,更不用说崩盘了,反而在2016年第三季度再度失控,以至于原本大好休假的国庆节,许多房价涨得猛的1、2、3线城市,“半夜鸡叫”出台政策,限购成风,无疑制造了又一轮恐慌。见观了调控的购房者、开发商,恐怕早已不当一回事,反而拔高了未来的涨价预期,用一些政府人士的话说,叫经营城市。当然更多的怀疑者、观望者或无奈或投降加入了这场看似永远坚挺的房价游戏中,有钱的买一线城市、海外移民大城市房子,中等有钱的买1线、2线城市房子,没钱的就抢3、4线城市房子。首付不够,就到处借款;没有资格,就假离婚。当然,一部分中产和有钱的,看不懂或看着怕了,移民了,到海外拼生活去。还有很少的一部分人,坚持只买自住的房子,不关心房价。最后还有一部分,永远没有实力买房,哪怕是最近的县城买房也没实力没兴趣,而只在乡下造房子。

有人叫我说说房价走势,我想了很多,最后又觉得索然寡味。对于一个被政府从商品房供需两端、货币供需两侧高度控盘并且政府利益主导、银行强势盈利冠各行业、到处充斥永远不吸取教训的投机者和盲从者的经济体,房价失控似乎是和尚头上的虱子—–明白的事,有什么好多说的呢?加上又是一个13亿多人口的大国,巨大的房屋需求通过杠杆可以放大6-7倍,这样的空间,足以让投机和控盘者长时间玩下去而不穿帮,所有的数据看起来可能都不合理,不合常理,但是通过杠杆、恐吓、短期和过去以来的长期盈利和抗通胀能力,又可以“化解”这些不合理,从而制造更大的不合理。

这次国庆节回老家,顺便了解了一些和周边的案例,或许对未来的房价走势是个参考。

第一个案例是一亲戚,年初借款凑首付县城买房,随着这一轮房价上涨,开始庆祝了。对于一个父子两辈月固定收入(最普通的劳动就业者)不超过7000元的2个家庭,却借款40万以上,父母只有农村医疗和养老保险,我不知道他们的借款勇气来自哪里?曾经高不可及的银行又哪来的勇气到处放房贷?这2个父子两辈的家庭未来的抗风险能力如何?面对这样的未来压力,唯一的安慰是,眼前房价的上涨,使得其买房的账面收益达到了20%,短短半年多十多万的账面盈利,让他们有非常成功的感觉,他们工作几年不吃不喝都无法有这个积蓄,因此,他们开始庆祝。通过舆论的扩张,贷款买房发财的故事将自动快速流传,更多的人将借首付款买房。而那个卖房者,相信将悔青肠子,通过同样的过程,警告任何卖房者。这个只买不卖的市场会更加极端。

对于第一个案例,无论是银行还是购房者,显然,这一轮涨价,都把未来的风险淡化了,银行基于之前的个人房贷记录,认为个人房贷是最安全的业务,因此在实体经济疲软的情况下,银行找不到优质项目,为了保持业务增长,只好寻找安全的项目,因此,曾经高高在上、要托关系才能要到贷款的银行,只有降低放贷标准,造成今年个人房贷一枝独秀的爆发态势。但是,如今的这一批贷款者,他们的信用能够和前面的那些贷款者相比吗?也就是说,银行过去安全的贷款经验、低坏账,将来是不适用的。更何况,个贷的安全,建立在过去经济高速增长的基础上,现在的个贷安全考虑,显然已经考虑了未来继续建立在过去高增长的经验假设上,一旦这种假设不成立,经济变坏,个贷的坏账将是惊人的,银行将大批倒闭,当然个人家庭大批先破产。

第二个案例是我父亲。他告诉我,国家永远不断印钱,钱越来越不值钱了,国民党当年的金圆券,他还有印象,那是对储蓄的掠夺,是政府对老百姓的公然抢钱,所以那个时候只好实物交易,现在也只好买入实物对抗国家印钱!父母亲辛苦一辈子,积蓄不多,辛苦拉扯几个孩子成长,有钱就造了房子,在农村里种点自己吃的加上基本退休金,也能活得自在。朴素的观念和看法,没什么错,积蓄危险的话,就变成实物,一个家庭最大的实物,是房子。当然,他老人家的观念里,并不包括从银行借钱这样的金融手段,他只是说有了储蓄,就去造房子,为自己营造一个一生的居所,有了这样的居所,人才有安身立命的基础。农村有房有田,不惧怕任何经济危机,自给自足。

第三个案例是本村里的装修工人。为了了解农村房地产情况,我认为这些装修工人是可靠的渠道。这些人是我本村的,60-70后,从事的都是灵活的装修工作。他们不愿意干城市房地产工地的搬砖工,尽管每天260元左右的工资也很不错,胜过工厂的各种岗位了,但是辛苦,所以他们愿意从事农村自建房地产的内装修业务,劳动强度比城市房地产建筑小,但收入更高一点,工作也灵活,村里现在的几个木工、泥工、水电工和油漆工,都没有进城,而是在农村里自建的房屋做内装修业务。当然,他们之前的经历是在城市里打工学艺的。这个事实告诉我们,目前政府房地产刺激政策对他们这群人而言并没有什么正面影响,他们的工作和收成仅是中国古老的造房置业观念和行为的延伸。强大的房地产刺激政策激励了部分收入并不稳定的农村80、90后进城买房,而大多数其他人群仍然选择在农村自建房子。农村装修工的业务活跃就说明了一切。

第四个案例是县城的土地拍卖。听高中同学说的,105亩的土地拍卖,碧桂园竞得,楼面地价已经达到4500元/平方米,意味着未来县城的房价将突破1万/平方米,而上半年学区房二手房只是8000元/平方米。短短半年多20%的楼价涨幅,发生在一个经济很普通的县城,只有加工业,没有拳头产品,靠打工的浙江西部县城,工人月工资3000元左右,未来房价过1万。据说现在房地产已没有多少库存了。

第五个案例是本村一个大学生就业。这个大学生之前通过我母亲让我帮忙找工作,中南大学的机电专业毕业生,在某冶金和化工类上市公司工作1年多,月工资4000左右,据说应届生就业政府给企业有补贴,企业就大量吸收应届生,之后就借各种理由逼人走,包括调岗、长期不加工资、不升职、没福利等,因此每年都有10多个毕业生进来,又有十多个大学生呆不下去离职,呆在家里。这次回老家,一家三代人到我家,让我帮忙,因为之前我帮过2个大学生就业。我只好说尽量试试,要看机遇的。其实我知道我几乎帮不了,我又不是有权有势之人,以后自己孩子大学毕业了恐怕也帮不了忙。一个农村家庭,好不容易培养一些重点大学的大学生,可是工作还不如同村的一个快递哥,快递哥读初中毕业就可以,收入也还不错,业务稳定,银行也能拿房贷,你叫他一个大学生如何在一个厂子里拿基本工资没前程的打杂岗位熬下去?

案例六,苏北农村一农家子弟早年信仰知识改变命运,高考失利复读一年考取一所大专院校学习机电专业,家庭条件一般,母亲在家务农,父亲在农村靠打零工和架设电线赚钱维持家用,三年大学几乎花光所有积蓄。毕业两年后正值结婚年龄,经同学介绍一涉世未深的女孩(注意是涉世未深,不多解释),两人投缘准备结婚,女方父母提出唯一且必须的要求就是无论用什么方式要在工作地有房,男方把周围亲戚和同学的钱全借遍凑齐首付于常州一远郊购得一商品房,贷款约50万,每月还款约三千,可身为机电专业大专生在常州的工厂普遍的工资也就三四千,夫妻双方收入勉强度日。可是,这两年情况有变,老婆怀孕离职生产,产后需在家照顾小孩已失去一部分收入来源,且生孩子后每日生活费骤增,此两年又恰逢机械厂产能过剩效益低下且加班较少收入锐减只能拿基本工资,年初跳槽一次依然如故,且新厂地址离家较远,每天早出晚归疲于奔命,不仅仅是身累,每月需要还款的三千元如一把刀高悬头顶,生活日益拮据,新婚的老婆常常抱怨当年自己年幼轻率听信他话所嫁非人,日益唠叨不断,夫妻关系冷漠濒临离婚边缘……该生周末不敢休息常外出摆摊,日常消费大幅缩减只买低价便宜货更不敢奢求外出旅游、下馆子等高档消费……

对于第二个案例,事实上,现在的央行并没有像战争中的民国政府的金圆券一样完全失控,其货币增发是被动的,而不是主动的,谁逼迫央行印钱?说出来可笑,是买房者自己!肯定很多人不相信,但这是事实。银行只是为了自身业绩推动了一下,把购房者忽悠进来而不点名其中的奥妙和风险。2007年前,中国央行靠加工贸易盈余和强制结汇制度,被动释放了大量的流动性,简单点说也就是印钞。2009年4万亿已经后续的维持增长,是银行全面信贷增长推动的资金紧张,而央行为维持较低利率,提供流动性,只能通过银行间市场买卖证券产品释放流动性也就是属于增加印钞。而这一轮这次房价暴涨,银行的信贷基本是房地产供需两端推动,房地产个人贷款占据绝对多数,因此,每当你贷款买房一次,银行资金就消耗一批,钱就少了,央行就通过银行间市场给各大银行提供流动性(也就是增加印钞),于是,贷款买房的越多,央行印钞就越多。央行并没有主动印钱,恰恰是迫于改善盈利的银行放松了风控要求,众多怕央行印钱过量的购房者自己推动了央行印钱。换句话说,如果你不去借款买房,央行将没办法印钱,钱就不会越来越多!央行如果没有目的地印钱,就是恶性通胀,就是什么都涨,而不会是定向的房地产等上涨,恶性通胀下,经济恶化,货币贬值,不到经济危机,央行不会这么干。民国的金圆券是战争年代的特殊情况。

重要的事情我多说几遍,第二个案例中的民众的理解,错误的观念已经全面影响到购房者,没几个明白老百姓眼里国家不断增加印钱的本质是什么,根本没搞明白,现在这个阶段,是购房者本身推动了央行货币增发,而不是央行主动增加印钞稀释你的储蓄!看看各种财经评论,有几个人跟你说这个道理?房价暴涨最主要是一种通胀预期,即货币过量发行给老百姓带来的心理恐慌,因而提前释放购买力。以至于通过各种渠道的首付借款,大大透支了未来的购买力,不仅增加未来的还贷负担,还大大增加了家庭、银行和经济的抗风险能力。却不知道无论是实际的还是预期的恐慌,现阶段都是你自己购房带来的!看看银行三季度的新增房贷,个人贷款占了多数,不是购房者自己推动印钞,还是谁推动?

银行全面放松个人房贷,是经过全面考量和研究的。首先,房地产市场已经压制了快5年了,银行认为许多人又有了还贷能力,加上新增加的一批房地产投资者,银行即使压制其他的信贷业务,也可以维持其业绩增长要求,至少不至于业绩过于难看。其次,银行前些年增加了许多实体企业的信贷,结果坏账增加,为控制风险,银行需要休整一段时间,观察前面的信贷效果后再增加信贷,因此,2016年,银行是不会轻易放贷给实体项目的。

加入房地产信贷增加可以刺激实体经济信贷效果转好,那么银行就实现了完美调整了过渡。问题是,放贷增加,虽然维持了房地产产业上下游相关的企业经营,甚至开发商实现了“账户里只有现金”的喜事,但更多的制造业陷入苦战、价格战,原因是房贷完全压缩了其他消费和服务,购房者只好压缩其他消费,其结果是其他行业只好进行价格战,那些不谙悉价格战的外国投资者、外国品牌,全面溃败,撤出中国式迟早的事。高品质的消费,只好到国外去,或者海淘。

制造业的人工成本、租金成本、材料成本不断攀升,甚至供给侧改革今年也在强力拉升煤炭等价格,电价要降价难了,供需两头压缩,制造业利润缩水严重,抗风险能力大幅下降,岂不是让银行的整体信贷质量降低吗?制造业的不景气、低利润,压缩了其研发实力、创品牌动力,大学生的就业更加困难了。经济转型不是成了一句空话?

任志强拿中国购房者较高的首付说事,说这辈子看不到房价降低了,这是胡说!中国购房者的首付,不仅仅是一代人的财富,更多的是两代人甚至3代人的财富,掏走的不仅仅是闲钱,而是那些没有多少养老医疗保险、工作不稳定或者没有固定收入家庭的储蓄;许多首付款还有其他融资渠道的钱,亲戚的钱。因此,这种首付,已经变成了变相的小范围集资。2016年的新增房贷(含公积金)/房屋销售额,超过50%,差不多已经接近美国次贷危机水平,也超过了2009年。说明,此次房地产暴涨,杠杆作用是主要的,确实是银行信贷和购房者使出了洪荒之力,这让人怀疑未来后续的购房者潜力,即使不限购,也没什么上涨动能了。1、2线城市全面限购,不过是人为制造恐慌,是心虚的表现。是要把购房者逼到3、4线城市。

中国的大批农村工人,永远没有条件到城市买房,因为买了房也没办法在城市长期生存,他们大多秉承自建房屋养老的传统,他们的社会地位和收入水平使他们放弃了做城里人的幻想,而较低的储蓄,也压制他们孤注一掷投资城里房产的幻想。也就是说,未来最大的第一底层房产接盘者,会越来越多少,是很难再增加了!注意,这次已经用了洪荒之力!事实上,房价不断升高,这批人的幻想就破灭的越快越彻底,购房者的人数就不断被压缩,这将很快导致产生潜在购房者的临界点。接下来会发生什么事,自然不用我多说。高房价,使得经济的杠杆不断增加,使得政府投资的低效率得以长期苟延残喘,使得投机者的胆子越来越大,使得银行的风险不断累积,使得谨慎的资金不断外流,使得除房地产业相关的制造业日子陷入苦战、人才流失、后续发展潜力压缩,使得家庭抗风险能力日益脆弱。这笔帐,什么时候清算?在行政主导力日益增加的经济体,主动清算几乎不可能,只有靠外力推动或者靠危机逼迫。

在经济增长陷入乏力的情况下,通过债务置换、杠杆转移来摆脱地方政府债务危机、财政危机,摆脱开发商和国企财务困境,本质上是财富再分配。只不过是从没钱人转移到有钱人、普通居民财产转移到政府和企业。如果蛋糕真的做大不容易,至少也不要分穷人的钱,让富人可以移民、海购、为所欲为,这是比资本主义还资本主义了。至少不要把钱日益集中到政府和国企,养着日益增多的公职和准公职人员,让民间缺资金少活力,这是涸泽而渔!

高房价,高土地出让金,高开发税收,这是比任何其他税收还都厉害的敛财手段!考虑到杠杆效应,等于一次性收入70年的土地税。利用人人们贪婪和人性弱点,操纵市场,让老百姓自愿或被迫倾其所有外,还背上未来几十年的收入买入最简单的房屋,仅是公寓房,还是毛胚的,性价比全球最低!

在1、2线城市永远涨的论调中,一个最响亮的论据是人口净流入。这里有几个问题是相互制约的。一是年轻人群渴望大城市,而年老人群向往大自然,目前是年轻人制约了年老的人,迫使几代人的储蓄流向大城市,加上从没有调整过的1、2线城市的房价的巨大涨幅,任何人都无法抗拒这一点,因此年轻人的渴望一边倒地胜利了!随着1、2线城市房价的继续攀升,渴望在大城市闯世界的年轻人最终热情燃尽,越来越多的年轻人离开大城市,退居次一等的城市,或者,宁愿在大城市做租客而不买房,直到耗尽耐心或者得过且过。因此,年轻人引导几代人财富随人口净流入而不断流入的假设是伪命题,是有边界的,所谓永远的定语,完全是误导。二是大城市不断做大饼,和互联网的平面效应相违背。互联网及其应用平台的不断发展,使得大城市的信息交流和商品流通地位逐步弱化,换句话说,大城市最初的功能,即商品交易功能被互联网技术的电商弱化,慢慢地,它会让大城市的集聚功能逐步弱化,没有效率的大城市,是难以持续成长的。三是大城市主要是服务业,未来经济调整,受影响最大的是大城市。也就是说,现在房价涨得越猛,将来因为经济收缩而可能调整的越厉害。

中国的城市有一个特点,不是市场经济自然形成的中心,而是历史原因导致的行政中心的市场化。上海是租界文化殖民文化形成的中心,深圳是改革开放标杆,是市场中心,除此之外,都是行政中心。因而,中国城市的等级,大多是按照行政级别而定,加上天然的地区差别考量,北京是典型。因此,城市的房价和中国整体的经济状况密切相关,中国整体经济不行,那么房价没有幸免,要调整,都会调整,不要幻想有避风港,到时涨多的也必调多。另外,中国行政体制的改革仍将是个大趋势,不要因为眼前政府权力不断扩张而认为会永远如此,历史总是周期性发展,中国的历史周期性更加明显,只不过比较长,到现代技术条件下,谁能说就不能加快这个周期呢?古代能够通过互联网传播各种观点和信息吗?显然不能,因而排除周期加快的可能是愚蠢而武断的。

关于房价,看涨的有一个重要的根据:中国人口还在增长,1、2线城市在目前体制下更是长期持续净流入,因而永远涨。这里要分析几个问题,一是人口绝对的数量并没有什么实际意义,比如印度,有12亿多人口,人家的房价从不是问题,对房价重要的人口是具有实际购买力(即具备首付能力和持续还贷能力)的人口,中国大概一半的人口是农村户籍,另有一些城市常住人口也不见得有购买力,因而实际购买人群数字要小很多,这些人口就是本帖案例三中说的,永远没能力也没兴趣在目前的高房价下到城市购房。所以说,人口增长是有边界的,按照目前中国城市房子存量和未来可建量,人均住房其实已经是世界先进水平。二是持续还贷能力和未来经济的可持续性有关,因此要研究中国经济的质量和产业竞争力,我们真的有足够多的品牌和技术在世界上有越来越强的竞争力吗?还是我们的加工经济目前在顶峰而未来将难以突破甚至衰退?三是人口老龄化问题,目前数量庞大的60后已经逐步开始退休,10年后退休人数将急剧膨胀,到时,众多的人口,还是优势吗?傻瓜才相信!

城市化是中国房价坚挺的一个主要理由,然而,当房价不断升高,迫使农民在乡下自建房,而一些年轻人则被一级一级的城市往下赶,那岂不是阻碍了城市化?高房价下的城市化,只不过是促进了城市的基础设施和硬件建设,而人的城市化完全滞后,甚至倒退了,那么这么多房屋和基础设施,将难以发挥功效,这就是我说的低效投资,浪费!民力,是不能一直被浪费的,将来苦日子来的时候,问题爆发的时候,才会知道现在这么做是多么蠢。

好了,好好想想这几个问题,再来反思看多的人的观点,自然有结论,我不说了。

 


现在TG就是走了星条和膏药的老路子,明知道是坑,既得利益者还是引领国人往下跳,让商人管理国家,还专职,有好下场?高房价引出来的问题太多~丢的是国人优秀的品质,带来的是浮躁,攀比等等。丢了是广大的群众的爱国心,带来的投机。现在就算完成了债务置换,转嫁给了大众,等泡沫破了,回来炒底的不会只是一部分之前走掉的人。或许都知道泡沫会破,但打的算盘都是抢在泡沫破之前跑路,谁知道制造业等那些企业什么时候全完蛋?身边吃的,水电涨价,房子涨价,而服装,日用百货全体降价,这是不是事实?全民的资金套在房子上,砖家所谓的刚需有大米馒头“刚”没有?报道出来的3000万光棍多光荣,看看世界上哪个国家有类似的?生活条件变好,社会进步,时间只会带来更多的老人,带来更低的生育率,二胎出来,现在生,房子5年盖起来,孩子5年能养大?看看二胎政策下来,身边有多少主动要二孩的家庭就说明TG现状了。

楼主说了很多问题,估计上面也知道,就是在装糊涂,以愚黔首。所以老百姓苦啊,可是又无能无力,只能D为刀俎民被鱼肉,但人民是历史的推动者,这一段的历史也是由人民去书写,就看看以后会有什么浓墨重彩书写这个时代吧。时间是最好的朋友,让时间检验这一切吧。

http://bbs.tianya.cn/post-develop-2179409-1.shtml

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