在香港,失去房产,梦想再多我们也将无家可归

作者:蜗牛妹

来源:财经美女蜗牛妹(ID:hkwoniumei)

记得2012年爸妈来香港陪我过春节的时候,他俩特别希望我在香港买套房子,觉得这样才能对一个港漂放心。然而被我却拒绝了,找的理由是:当时租金便宜,而买了房子,我就成了三十年的房奴;毕竟我还没决定是不是要一直待在香港,万一回国、万一出去再读个书怎么办;况且我一单身女孩子,买啥房子,以后让老公买不就好了。

结果短短四年时间里:香港楼市辣招一招又一招了,不是永久居民买房子要交15%的税;更恐怖的是房租,陆续搬了三次家后,房租从低四位数变成了低五位数,还不如早几年做个房奴;要是能带套房子出嫁多好也啊,至少嫁的有底气啊。总之提起香港这几年的房价就是各种泪。

当然,房价是香港无产阶级永恒的痛,本来以为随着2016年香港楼市供应增多及美联储加息,能给小老百姓一个上车的机会,结果英国脱了个欧,钱还是乖乖又回来买房子了,看看中原指数今年的反转。

虽然不少观点认为内地资金南下对香港近几年的楼市狂升起了推波助澜的作用,但除去外因,本质在于香港公屋流动性低及政府土地政策的滞后性。今天的文章主要来源于团结香港基金最新的研究报告,这是香港前特首董建华先生创建的NGO,读完之后倒是给我解答了不少香港楼市的问题,拿来跟大家分享分享。

首先,虽然没有钱在香港住的小,但再穷政府都会提供公屋供合资格人士申请居住,一家三口如果每个月收入不到2.239万港币,就可以申请公屋。

公屋又分为出租永久房屋、资助出售房屋、出租临时房屋数种;截止2013年,居住在各类型公屋的市民占香港人口45.8%。

而香港公屋居住人口比例也是全球最高的。

一套350尺(35平米)的私人楼宇平均月租金1.1万,而政府提供的公屋只要1700港币每月。按理说便宜的租金,能留给经济不富裕的家庭更多储蓄,令他们更容易上车、安居乐业。

假设说我符合资格,想买一套市值100万港币的居屋,香港政府首先会给我打折,以70%的价格、即70万卖给我;并且政府还会给我提供95%的房贷,我只要拿出3.5万做首付就可以了。

可当我想卖房子的时候,必须先跟政府补30%部分的市价差价,就是说我的房子从100万升到200万,那么当初政府给我30万的折扣部分,我就要向政府补地价60万。看看这几年香港房价的走势,自然也能知道,居屋业主的家庭收入肯定没有跑赢土地价值的增速。

意味着业主只能享受物业相关资本70%的升值,被香港政府发了个CB:不仅每年要给政府付固定的租金或贷款金额,在我想变现的时候,还要接受政府的高价转股,侵蚀我的利润。公屋本来是到居屋再到私人住宅的房屋接替,现在看来进化的前景渺茫。

这就令香港公屋买卖流动性极低,市场未有形成,令无房阶级跑赢通胀成了最遥远的梦想。2008年至2013年,公屋平均按年周转率仅为0.92%。截止2012年,香港32万多个居屋单位业主中,只有22%缴付补价成为真正业主的,仍有78%的业主无法享受像私楼业主相同的物业权益。

香港政府的房屋政策实施了这么多年,虽然必有其考虑之道,但一个没有流动性的公务市场,在过去、现在及可预见的将来,对香港社会、整体GDP都产生了深刻影响。

第一,居屋是要钱的。除了每个月的租金收入外,政府还要资助每套居屋约158元的保养、运作费用;以4%的贴现率计算,如果一套公屋可使用50年,那么政府实际上要为每个单位提供240万港币的资助;一旦楼龄到了60年,房屋需要重建的时候,补地价、重建费用,这么一张大支票还得政府买单。当然这笔钱,是纳税人出的。

第二,正是因为公屋市场的不流动,令纳税人的这笔钱成为了“无谓社会福利损失”。合资格人士享有的是居住价值,后者与资产市价间的差额,是纳税人出的了。但低利率环境中,资产价格上升的那么快,纳税人付出的所有权,比住户享用的居住权更多;考虑到公屋几乎没有买卖市场,基本上纳税人的钱就全部打了水漂。业主无法享受居住流动性(坏处会在下面展开讲)、纳税人及政府提供的租金资助机制也是浪费资源,三方没有任何人受益。

这里就要拿新加坡和香港进行对比了。新加坡一步到位的上车虽然难,但政府也有组屋补助。合资格家庭(他们的政策是非常鼓励人们早日结婚生子的)在有效购买日期起后五年,就可以在公开市场出售、出租单位给予合资格的新加坡永久居民,所以新加坡的公屋市场交投非常活跃,大家都挺能接受的。

这种差距一两年可能看不出来啥,但是45年下来差距看的人就要哭了。

1965年至2014年间,新加坡的年均GDP较香港增长率高1.35%,如果大家在1965年都有100块,2014年时候,香港人的100块变成了725块,而新加坡人的100块则达到了1370块,比香港多了约80%。这就是授人以鱼和授人以渔的差距。

如果说自由行黄金十年得利最多的是大地产商,内地资金南下得利最多的将是金融行业;而本土居民则成了资本通胀、贫富差距的最大受害者。如果内地的房地产库存都能神奇的去掉,香港的居屋理应拥有更多的选择。

如果香港政府补贴住房私有化及放宽转售限制,算下来的新增房屋资本约可达3.336万亿,差不多是2013年GDP的156.9%,每个公屋单位的房屋资本会平均增值336万,租置单位每个增加196万,居屋单位每个增加205万。

当然,这里一个老生常谈的话题是:如果大量公屋进入供应市场,会不会令私人楼房的价格下跌,令私楼业主拥有负资产?

英国在1980年10月3日,开始实行《英国房屋法》。当时英国的公屋里住了差不多650万家庭,在购买权推出后,英格兰卖了超过190万套公营住宅,占累计存量的三分之一。

尽管自住业主总人数和比例出现了上升,更多家庭拥有了房屋单位的完整物业权,但住宅价格并没有下跌。

而且如果你们看看2016年香港开发商推出的私楼,性价比简直是没话说(香港的实用面积除以十便是内地常用的平方米),今年港岛最小的一套单位只有16.3平米,跟深圳那个6平米的有的一拼了。虽然居屋不一定有新房住的舒服,但多一个选择也是好事呀。

徐子淇虽然是香港人最羡慕的人,但是她老公家今年推出来的楼盘,简直是挑战各种人类极限。最新出了个只有41.8平米的四房单位,其中一间房间只有3.7平米(低过香港监狱平均4.9名米的面积),预计这样的房子尺价还要1.7万(一平米就要17万的),而且还是2018年才能交楼,还不是核心地段哦。

这几年香港的新盘劏房之多也是亮瞎了大家的眼,随便看一个厕所兼浴室的长度,成年男子张个胳膊就碰到了。

当然也有李超人在将军澳的楼盘,这厕所上的以为自己在坐飞机。

尽管一如预期,香港未来四年每年平均私人住宅落成量是1.8万个单位,比2006-2015年的1.1万高了有六成。

但是同期的楼面面积仅仅上升了30%,比2015年仅仅升了30%;落成量会从2016年的1260万平方尺,减至2019年的1180万平方尺。含泪翻译就说:下面这几年我们住的房子会越来越小。

如果说不同年代的楼房就跟不同年份的葡萄酒一样,都有不同的特性,再过几十年看回来香港的楼房这几年的品尝特点就是细而小,QAQ~~

而同期,香港土地市场的供应也在减少,因为可以直接用来开发的填海或新市镇土地占比在2015年只有50%,更多的土地来源都是要经过城市规划程序去改变土地发展用途的(在讲究民主法治的社会,这样做的bug在于有时候会拉长开发耗时,十年八年也是有可能的)。

下图想不到的是,港铁不声不响已经成为香港最大的私楼供应地主了(虽然他们的大股东还是香港政府)。

这里丢给二级狗一个问题,假设业主现时没有财力上车,那他们能不能买入港铁的股票作为对香港楼价的对冲?毕竟港铁过去十年股价升了1.22倍,同期恒指升35.96%,新鸿基地产升37.96%,恒基地产升54.24%,恒隆地产升6.5%。

尽管2000年前后,香港因为经济衰退、楼市低迷,曾经暂停过土地和房屋供应,但直到前几年,政府才重新提出了不少二十年前公布、之后被搁置的大型新发展项目。但这并不能缓解现时香港空间不足的问题。

且不说已经有65.5%的自住业主已经还清物业贷款,大家的资产负债表非常健康。

就看2011-2015年的平均初婚、活产婴儿(父母都是永居)、离婚的总数目,是远高于1986-1995年的;只是我们现在的房屋落成量和落成单位都变少了,处于供少于求的阶段。

估计以后比找男友更麻烦的,就是在地多人少的香港买房子了(想到香港是中国一线城市中唯一不限购、还是以港币\美元计价的地方,还无房的博主,深深吸了一口气)。

比博主不听爸妈话后果更严重的是,一套房子对社会阶层的撕裂影响将更为深远。2000年代中期开始,香港有楼者和无楼者的差距一直在扩大,离婚率上升,下一代成长在破碎的环境中,令跨代流动性低,社会变得更加不公义。

香港离婚率全球第三,而离婚的男女主要集中于低收入的公屋家庭,趋势上看最近几年的情况更差。虽然公屋编配准则是有利已婚夫妇尽快上楼,但因为没有对首婚及再婚做出区别;因此近些年变成鼓励婚姻生活不愉快的夫妇或低收入家庭再婚,低收入的离婚父或母,若其有受供养的孩子或者选择再婚,他们再次申请公屋时,会获得优先考虑。

在公屋的离婚女士人数增长高于男性,可能因为离婚后女性仍留居在公屋、男性搬出去住;这就会增加对公屋和私楼的需求,但供给又有多少;离婚男性如果再婚时,入息依然符合资格,会再次申请公屋,这就会令越来越多低收入离婚人士住在公屋。

比起父母离婚,影响更深远的是成长在破碎家庭的孩子,公屋中单亲家庭的儿童比例,从2001年的44.7%上升至2015年的55.8%。贫穷破碎家庭环境中成长的下一代,有多少机会打破隔代不平等?怎样保证他们成为低流动性的新一代社会底层?

当然没有人否认公屋存在,一定起到他的作用的,比如现任香港财经事务及库务局局长陈家强就是公屋出身的,但通过自身努力爬到社会顶层的例子,只是像陈局长这样的例子,近些年是越来越少。

解决方案:补贴置业计划,未缴付的补价锁定于当刻入住的市值,借此增加公屋市场流动性;至于私楼开发端,增加发展密度,释放现有土地资源潜力,加快审批流程,加快土地发展。

无产阶级写完之后,心中充满了不安全感,只能好好努力去赚首付钱了!

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