为买房加油的“隐性房贷”

from 界面

在过去四个月房价不断快速攀升期,郭涛(化名)已经记不清究竟多少次看房、选房了。由于孩子上学需要选择学区房,郭涛最终在十一前买下了一套二手房,但他的烦恼随之而来:

北京地区的房价不断攀升,并在9月30日出台新政,要求二手房首付款比例则升至50%,这令房子的首付款意外增加了不少。郭涛最后仍选择了加了一部分杠杆资金凑足首付款,“通过房产中介介绍的合作银行,申请到‘万用金’解决部分首付差额资金,并在短时间内获批。”

像郭涛这样的购房者不算少数。虽然监管层明令禁止商业银行、金融中介把其他用途贷款转变为购房首付款的一部分,但是潜在的需求滋生了大量的隐性住房贷款业务。北京城中许多大大小小的贷款中介公司,正利用各种方式从商业银行、小贷公司、典当行等机构获得资金,腾挪投入到楼市中。

10月中旬,记者来到一家已经挂牌新三板的贷款中介公司“六行君通”位于马甸桥北环中心的办公区,公司里电话声此起彼伏,多是工作人员为寻找潜在客户而拨打出去。一位工作人员表示,“新政以来,过来办业务的相对较少,咨询人数也呈现下滑,但不大。不过由于11月、12月是贷款小月份,贷款也不容易审批。部分客户则是提前到我们这边来占额度的。”

记者提出“房贷首付还缺少100多万”的需求了解情况。上述工作人员表示,“可以给您申请多家商业银行的消费贷款。如果您有房屋,正常按揭还款,这种情况下解决您的贷款问题是非常容易的。”该工作人员随即解释了流程,在正常工作日到该公司,把购房合同、贷款合同、身份证、户口本等相关证件带齐,“我们会按您的具体情况进行测评,根据额度、贷款利率、时间等来组合贷款以达到您的总额需求。”

据记者了解,这家公司跟银行的合作关系良好,能够在审批进度、申请贷款排位等方面减少时间浪费,在相对短的时间内完成消费贷款的申请。手续费的收费标准是额度的5%。贷款一旦获批,申请人可无限制随意使用资金。

一位熟悉贷款中介的人士对记者解释道,“在消费贷款挪作他用的过程中,贷款中介公司会提交装修等第三方公司合作协议,造成贷款是用于消费的假象,此后贷款再回到贷款人的手中。这样这些钱就不同于之前的消费贷款了,再使用的用途则取决于消费者。”

目前,北京存在着大量依靠银行而运营的贷款中介公司。这些公司从2008年以来,顺应信贷大爆发而数量快速增加。通过与银行信贷人员相熟,能够简化程序、手续等获得快速办理。此前,监管部门曾下发通知,严格要求商业银行工作人员不得与外部机构进行关联。但是,在新增贷款额度持续膨胀的几年中,此类公司却呈现了只多不少的发展态势。

此外,也有部分小贷公司、典当行、担保公司等也能够给购房者进行贷款。据记者了解,此类贷款可以选择是否上征信,如果不上征信,也就不影响之后的房贷额度,但是手续费相对高一些。如果上征信的话,那么之后贷款买房的话,总额度就会占用一部分。

同时,一位操作民间借贷的人士向记者表示,一些以自有资金的担保公司、小贷公司,通常都会找有抵押的贷款需求者,这样风险相对小一些。如果贷款出现意外风险,但有房产抵押,解决起来也能够覆盖风险。同时,他们也帮贷款者进行增信、手续办理等,收取相关手续费用。此类贷款成本相对高一些,但是比起民间借贷的月息几分,还是低一些。

随着房产新政以及商业银行开始加大对房贷申请者贷前、贷后的审核,也防止了无序资金过度进入楼市。十一假期后,央行召开17家银行座谈会,传递房地产调控精神。央行上海分行、银监局召开辖内银行机构会议,要求各商业银行要继续严格执行限贷政策,防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,同时要继续强化对首付资金来源的审查,加强居民收入证明真实性的审核,并切实防范各类资金违规流入土地市场。

一位银行信贷人员告诉记者,“以往审核较松的话,虚高的收入证明能够提高贷款额度,虚假的工作单位电话、虚假的贷款用途以及夫妻双方的征信等,都能够通过银行的审核进而放款。但是此次要求严格审查相关资料、资格,进行相互交叉验证。”

例如,在虚高的收入证明递交的同时,也会要求贷款者增加银行流水(亦能作假),并且会通过公司等进行核实。夫妻双方一人贷款,商业银行也会增加审查另一方征信、贷款记录。由于不同城市,不同情况,商业银行不同分行也采取了不同办法。

对于利用离婚来规避限贷、限购等条件,不少上海地区的商业银行从不同的角度去围堵此漏洞。有从离婚、购房以及复婚时间上严控申请人,有的以离婚之后是否还生活在一起等表现来判断。如果出现相关问题,尽管已经获得贷款,那么银行也将会采取措施。在上海地区,针对“假离婚”事件进行的审核升级,但也仅是银行内部口头通知,总行并未下文。

10月22日,在银监会召开的三季度经济形势分析会中,银监会要求严控房地产金融业务风险,严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策;审慎开展与房地产中介和房企相关的业务;规范各类贷款业务管理,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。

随着央行与银监会监管升级,也出现了对资金违规流入楼市相关银行开罚单的事件。10月20日,江苏银监局苏州分局对民生银行苏州分行做出30万元的罚款处罚,理由是该行未发现本行消费贷款被借款人挪用于支付首付款,严重违反审慎经营规则。

显然,由消费贷挪作首付款,已经是行业潜规则,众人皆知。虽然违背了银监会的监管要求,但是在中介机构积极操作与商业银行“睁一只眼闭一只眼”的态度下,类似贷款仍然能够一路绿灯,到达申请人手中,进而投入楼市。

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