房价和中产阶级自救之一:先看俄罗斯,涨了60万倍!

用前半生积蓄加后半生还贷去买房,还是不买房直面后半生的不确定?用5分钟细读本文是值得的。深挖中日俄三国房价数据,发现我们原来有太多的似是而非。弄清这些才能破解房价、物价和多种因素的合纵连横,保护财富,解救通胀时代的中产阶级。

1、抛开物价、汇率谈房价就是耍流氓

国内比较流行的“房价是货币现象”说法,基本可以描述为:货币滥发让贷款买房门槛极低,成交火爆;还必然带来通胀,形成了恐慌性买房保值,两种情况合力推动房价和成交量上涨。用一句话概括:钞票引多了就会引起通胀,进而必然引起房价上涨。

先看看战斗民族俄罗斯。说实话他们的经济、货币都太雷人,打心眼里不希望中国也那样。但极端的案例却更能帮助我们看透一些事情。

1.1 先看俄罗斯的房价:涨了60万倍!

根据羊城晚报2012年8月的一篇报道,结合其他数据整理,莫斯科一套带厨房卫生间的单元房在1991年时单价约500卢布/平米(平均面积大约66平米,那个时代的房子应该也在市中心区不远),到去年高峰时单价飙到约30万卢布/平米。你以为这是涨了30万卢布/500卢布=600倍?幼稚,咋可能没有套路哪?这中间在1998年的卢布币制改革,1个新卢布等于1000个之前的旧卢布,也就是现价折成旧卢布是:30万X1,000=300,000,000=3亿!这样下来真实的涨幅是3亿/500=60万倍!

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图一:莫斯科2000-2016年房价走势

多处查到的俄罗斯房价数据并不完全一致,包括这里提到的莫斯科房价远高于本文使用的数据:http://www.tuliu.com/read-25176.html。《24年莫斯科房价涨150万倍》一文数据和我了解的有些出入,对于数据不大吻合的地方均采用了较保守的数值:http://m.10jqka.com.cn/20160229/c588165619.shtml。也就是说,前面莫斯科房价涨幅60万倍的结果,比现实情况只低不高。

面对如此骇人听闻的涨幅,很多人会立刻想到了物价,大家都知道这些年俄国物价涨幅惊人,但具体到什么程度那?我找到和本案时间跨度最吻合的俄国1992-2016年CPI(居民消费价格指数):

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图1-2:俄国1992至2016年CPI

1992至2016年CPI指数是531.2个点。涨了5.31倍?幼稚,咋可能没有套路哪?如上图大红圈标注,那是以2000年为100计算的!据我分析,表中小红圈中的“最低点0.1”应该就是指最早那年(1992)的CPI指数点,因为这些年俄国的物价一直是“从胜利走向胜利”,从没跌过!如此算下来CPI累计涨了531.2/0.1=5312倍,也就是25年间平均每年涨43%!

到这里我们得到第一个结论:通胀不只是物价上涨,房价也会涨。温和通胀时如此,恶性通胀时更是这样。

人家说俄国啥都大,这回信了吧,物价涨幅也是大大滴。不过慢着,这些年物价指数涨了5312倍,但房价涨了60万倍,明显房价涨得更多啊,这房价不是保值、而是抢劫啊?!合理么?且慢——咋可能没有套路哪?房价真的涨成了孙子样么?让我们换成美元再算一下:

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结果变成了25年间约涨了65倍了!好像也有点吓人?但数据显示2015年对应的单价约5000美元/平米,合3.1万人民币/平米(当年汇率),放到全世界范围内并不算过分。人家好歹是大国首都好不好,莫斯科一样是物价高、富人扎堆,和北京的外在因素、价格水平都差不多,而去年北京房价的中位数也大致如此。

首先从这个极端的事儿上能看出房子的保值功能。25年前那套房子值3.3万卢布(5千美元),留着钞票到现在的话,相当于33卢布,能换5.6个鸡蛋(最新价一打12只鸡蛋70.93卢布)。而这笔钱买了房子,尽管会有修缮、折旧,但今天它还是套房子,2015年的市价为33万美元。

那该怎么理解卢布房价涨了60万倍,但用美元计只有65倍?而且涨60万倍之后也不过5千美元/平米,跟别的国家比并不算过分啊?

1.2 涨60万倍的俄国房价,只是货币玩的障眼法

一切那因为卢布都贬成渣了。本币不断恶性贬值时房价就是虚涨,但换成第三方、稳定的货币再看,其实没涨多少,房价只是努力地“体现自我价值”而已。唯一合理的解释就是:房价只是被动反映某些因素决定了的房子的价值,并没有脱离现实去主动去创造一个价格。

这些年卢布对贬值了多少?我暂时放下理科生的缜密,拿出文科生的天马行空,才画出了下面这种混搭的卢布汇率走势图。请注意左侧第一个纵坐标是对数坐标,第二个才是自然数坐标。

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图1-3:近30年卢布兑美元汇率

是的,卢布兑美元贬了64000倍,换言之购买力还剩0.000016。那货币贬值和房价啥关系?对金融不太了解的人会觉得有点烧脑,所以先用黄金提供一个简单的案例,相信很多人看到黄金会眼睛一亮。

黄金市场规模巨大,很难被操控,反正俄国人是控制不了它的。最近十年用卢布和美元标价的黄金价格上出现了巨大的差异。

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图1-4:美元计价黄金价格

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图1-5:卢布计价黄金价格

如图所示,2006年底至今的10年间,美元和卢布计价的黄金价格分别涨了2.35和5.33倍,2012年起两个价格明显分道扬镳。要知道全世界黄金只有一个价,两个涨幅的差距只能从货币本身找原因。真相是2012年黄金跌价时,俄罗斯因石油暴跌引起的经济崩溃导致了卢布币值的又一波大跳水,结果卢布标价的黄金价格反倒继续高涨,事实就是卢布这把尺子在测量黄金价值时自身不断缩小,导致了测量读数越来越大。

好了,脑子还没烧掉的同学们继续。货币在房价上又玩了个同样的障眼法:2012年之后卢布计价房价继续涨,但美元、欧元房价却都是下跌的,真实情况就是房价在下跌,但卢布这把尺子缩水的更厉害,所以它量出来的房价反倒是上涨的。

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图1-6:不同货币计价的莫斯科房价

所有这些翻来覆去的折腾都表明了,在俄国的物价背景下,物价上涨、汇率下跌导致的卢布房价上涨,但却未必代表房价“真的涨了”,美元和欧元计价的房价才更接近事实真相(其实美元和欧元都贬值,但人家贬的很少,为了简化计算就忽略不计了)。至此应该清晰地看到,俄国房价那65倍和60万倍涨幅其实是一回事,只是“卢布”这把尺子在测量房价的过程中自己不断地变短,导致结果读数不断在变大了。

用个故事来说明:某个星球上有个熊(巧的很哩,就叫俄国熊)在射箭,他先抽出了一根叫“美元”的箭,嗖的一下正中远处靶心!然后他又抽出了第二支叫做“卢布”的箭,朝相反的方向胡乱射了出去。结果你猜怎么着?第二支箭穿越千山万水,绕星球转了一圈,然后也嗖的一下也正中靶心!两支箭走过的距离分别是65米和60万米,那个靶心就叫“莫斯科同一套房子的房价!”

这么邪乎的事儿竟然是真的,我只能说,一定是靶心上有巨大的吸引力,把这两个箭(贱)货吸引过来的。要是只靠它们自己,拉开弓就跑散了。那个靶心上的吸引力就是房子本身的价值,保值的货币计价涨了65倍,不保值的货币计价涨了60万倍,但其实反映的都是同一套房子的真实价值,是一回事。因此也可以说通胀时代,房子真实价值是有吸引力的靶心,而购买力不断缩水的货币和由货币标示的房价终将被吸引到靶心上。用经济学的话来说,房价涨跌是货币现象,抛开物价谈房价就是在耍流氓。

那日本房价哪?人家八九十年代物价稳定多了,日元也没有贬值,房价怎么也崩溃了?请关注我们,查看下集。

本文共八章,篇幅所限每期只发一个章节,请耐心阅读
全部目录
1、抛开物价、汇率谈房价就是耍流氓
2、加上物价、汇率再谈房价
3、房价里都含什么/房价分析模型/踏空是因为你当它只是房子
4、房价是继续涨还是崩溃?
5、用新视角再审房价的几个问题
6、中国产业发展的路径和制度性通胀
7、全球货币大放水,全球资产大变脸
8 、再看房价和投资策略,中产阶级如何自保

http://bbs.tianya.cn/post-develop-2191657-1.shtml

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